房地產企業(yè)共同使用權土地分割稅務分析

2019-09-10

昨天，有個朋友和小編聊了個事，說是一塊土地上現(xiàn)在有兩個土地使用權人——A公司和B公司，兩者都為房地產開發(fā)企業(yè)，上述土地通過招拍掛獲取，土地出讓金合計10000萬元，A公司支付6000萬元，B公司支付4000萬元，約定上述土地按份共有，長沙代理記賬，A公司擁有60%份額，B公司擁有40%份額，現(xiàn)在雙方要將上述土地按份額比例分成兩塊，A公司獲得60%的面積，B公司獲得40%的面積，各拿一個土地證。問上述分割過程中需要繳納哪些稅費？作者提出三種思路供各位參考：

　　一、按份額取回說

　　原土地A、B各占60%、40%份額，分割后A、B各獲得原土地60%、40%的面積，應認為A、B是通過物權分割分別取回其在原土地的份額，因此相互之間沒有轉讓，不屬于資產轉讓，故不涉及增值稅、附加稅、土增稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅（土地證的5元/本除外）。

　　二、按比例轉讓說

　　原土地A、B雖各占60%、40%份額，但上述份額不能對應具體的土地，而是原土地任何一個面積中，A都擁有60%使用權，B擁有40%使用權（注：此邏輯符合物權法原理），故土地分割中，A公司取得的60%面積土地中有40%（=60%*40%=24%）系從B公司處受讓所得，B公司取得的40%面積土地中有60%（=40%*60%=24%）從A公司處受讓所得，因此應各自轉讓面積計算應交增值稅、附加稅、土增稅、企業(yè)所得稅、契稅（可能還需考慮涉及土地交換的政策）、印花稅（除了土地證5元/本外，還要考慮產權轉移的問題）。

　　三、全部轉讓說

　　原土地使用權人為A+B，分割后60%面積土地使用權人為A，40%面積土地使用人為B，分割前后土地及土地使用權人并不一致，因此應認為A+B土地使用權人“團”把原土地整體轉讓，A受讓60%面積，B受讓40%面積，A、B分別計算因此轉讓產生的增值、收益等后各自繳納增值稅、附加稅、土增稅、企業(yè)所得稅等。增值稅發(fā)票開具將是個難題。A、B公司還需分別繳納契稅。

　　孰是孰非留待探討，不做定論。

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