如何破解土增普宅免稅的制度誘惑？

2019-08-07

　   土地增值稅很多時候是房地產(chǎn)項目最重的稅負(fù)，極端狀況下土增稅稅額占項目銷售回款比例可達50%以上（如歷史原因以近乎零地價拿地后長期開發(fā)停滯，項目面市時房價暴漲），且這個比例是以回款為基數(shù)，而不是是凈利潤為基數(shù)，足見土地增值稅的威力。所以土增稅是很多納稅人心頭的一根刺。

　　土增稅最常用的優(yōu)惠政策毫無疑問就是普宅免稅政策，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。但這個免稅規(guī)定存在一個天然的制度缺陷，即增值率20%上下的稅負(fù)可能是天壤地別，個別案例中涉及的稅款差異可達數(shù)億元之巨。鑒于現(xiàn)行土增稅關(guān)鍵要素仍有諸多不明確之處及地方性差異（如清算單位的界定、成本分?jǐn)偟鹊龋虼松鲜銎照鲋德实挠嬎愦嬖陲@著的不確定性，在巨額經(jīng)濟利益面前，企業(yè)難免有所心動，稅務(wù)機關(guān)也存在重大執(zhí)法風(fēng)險，本文暫且稱之為“制度誘惑”或“制度陷阱”。

　　如何規(guī)避或降低上述“制度誘惑”對于納稅人的動機引導(dǎo)/稅局執(zhí)法風(fēng)險，核心要義還是要實現(xiàn)增值率分界點20%前后稅負(fù)的平滑過渡而不是現(xiàn)行模式下稅負(fù)的跳躍。在此，作者大開腦洞，提出一個解決方法，即對于普通住宅，增值率20%以下（含20%）的適用土增稅稅率=max(增值率*1.5，0)，即增值率10%，適用稅率15%，增值率0%/-10%，適用稅率0%。如此規(guī)定的好處是增值率20%以上及以下的稅負(fù)將是個平滑而連續(xù)的曲線，企業(yè)對普宅免稅的“籌劃沖動”將顯著降低。當(dāng)然這個方案最大的弊病是以前普宅增值率20%以內(nèi)不用繳納土增稅，現(xiàn)在需要繳納土增稅，納稅人情感上未必可以接受，但考慮到土增稅法征求意見稿中普宅增值率20%以內(nèi)已經(jīng)不作為確定項，選擇權(quán)轉(zhuǎn)移到省級政府手中，也算是個現(xiàn)實的有利條件吧。

　　插幾句題外話，長沙工商代辦，制度也分好壞，如果制度不能導(dǎo)人向善，最起碼應(yīng)做到中性，如果制度具有誘惑個體做出違反制度的屬性，那么這個制度應(yīng)該被反思及修正。

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