個人出租不動產需要繳納哪些稅費？

2019-06-20

有一位朋友有一間位于市區的占地200平米的房屋（非住房）需要出租，問如今國家減稅降費，他這間房出租涉及哪些稅費？有哪些優惠政策？

1、個人出租不動產（非住房）涉及的稅費主要有：

增值稅【征收率為5%，政策依據為《國家稅務總局關于發布納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）】、城建稅、教育費附加及地方教育費附加、土地使用稅、印花稅、房產稅以及個人所得稅。

此人房屋出租期為1年，年租金為90萬元（含增值稅價），采用一次性收取租金的方式收取租金，本地區的土地使用稅征收標準為8元/平方米，城建稅為7%，教育費附加和地方教育費附加合計為5%。

依據法規，此項出租業務的應繳增值稅為：90÷（1+5%）×5%＝4.285714萬元；

但根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，長沙公司注冊，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

因此，本例中分攤至各月為90÷12＝7.5萬元是免征增值稅的。

相應的，城建稅以及教育費附加和地方教育附加等都相應免征。

根據《財政部稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)，此項出租業務中的土地使用稅、印花稅、房產稅都可以減半征收。

應納土地使用稅：200×8×50%＝800元

印花稅：900000×0.1%×50%＝450元

2、那么，在計算房產稅和個人所得稅時，是否從租金中扣除應征的增值稅額呢？

出租房屋，根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）的規定：二、房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。四、……個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

根據本文第五條：五、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

故在計算房產稅和個人所得稅時，不得扣減應征而免征的增值稅額。

年應納房產稅為：900000×12%×50%＝54000元

個人所得稅：可以扣除的相關費用（即此項出租業務中繳納的相關稅費）＝800+450+54000＝55250元

故年應納個人所得稅為：(900000-55250)×（1-20%）×20%＝135160元。

在國家大力減稅降費的優惠政策下，這項出租業務省下了不少稅費。切切實實的真金白銀落入百姓的口袋。

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