一個星期之內，山東試點現房銷售、房產稅試點或落地鄂州等消息，傳播得沸沸揚揚。專家學者、分析人士對此認為，現房銷售在現階段難以推廣，以此來安撫市場又開始躁動的心。

　　每當有政策吹風，市場都十分敏感，這與我國在預售制、房產稅征收等制度的建設不完善密切相關。或許我們可以跳出來，看看這些制度相對成熟的國家是如何運作，是否可以給我們提供相關經驗或教訓。

　　預售制監管普遍嚴格

　　商品房預售作為國際通用而可行的商業銷售形式，因各國國情不同而存在較大差異。我國商品房預售制在房地產起步初期為擴大商品房供應規模、刺激房地產業發展起到了積極的推動作用。但由于我國預售制不完善，開發商利用資金杠桿在項目間騰挪資金，使得房地產市場偏離了健康發展的軌道。

　　縱觀制度相對完善國家的預售制，都與國內預售時一次性繳納房款截然不同。

　　新加坡和德國的預售款都是分期繳納

　　新加坡政府詳細規定了購房者按照施工進度分期支付房款的比例。簽訂房屋購買合同后，購房者總共支付的預付款比例應達到20%；完成地基后再交10%；完成整體框架后交10%；磚墻，房頂，電線鋪設、水管、門窗安裝，車庫、道路和排水系統等完工時分別交5%；確定無他人占用該房后交25%；最后確認所有項目建成時交15%.

　　德國房主購買預售房同樣不是從銀行一次性貸款支付全部房價，而是按照工程進度在交房前分期支付：在簽訂購房合同時并不付款，在地基動工后支付10%，在主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再支付相應資金等。如果建設進度延時，購房者可以隨時談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果確實無法在規定日期前交房，購房者可以根據合同要求退款或者獲得賠償。

　　法國對預售款的監管方式與新加坡和德國相近。法國預售房認購定金的支付方法為：不超過一年的工程，付買賣價格的5%；工程為兩年付2%；超過兩年不用支付定金。購買預售房的付款方式必須分期進行：房基建好交付35%；建房封頂交付70%；所有基本設施工程結束交付95%；剩下的5%交付房產時付清。這最后5%的款項主要是在移交房產發生糾紛時，用作抵押金以確保賣主按規定執行合同。在期房買賣合同里，必須寫明工程期限以及拖延交房的罰金。作為賣主，從房地產移交之日起一個月之內，必須對售房后一切表面的瑕疵承擔責任。

　　房產稅平抑地產投資

　　雖然兩湖對于試點房產稅征收的態度還不是很明朗，但房產稅推進已經是板上釘釘的事情了。我國房產稅空轉雖然很多年，但真正開始試點僅僅1年半的時間。與其他城市相比，滬渝兩地在本輪房價回彈中，腳步放緩了些許，起到了幫助調控的作用。

　　與實施房產稅多年的國家相比，滬渝兩地的試點征收，所得稅款在地方財政收入中占比依舊很低。但房地產稅卻是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右，美國為75%，肯尼亞也達到69%.

　　目前，全美50個州都征收房產稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預算的重要手段。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1∶1∶5.對于一個房主來說，房產估價和稅率是決定其要繳納的房產稅高低的兩個關鍵因素。

　　有研究人士表示，我國征收房產稅存在重復征收的問題，因為居民對土地并沒有所有權，這是房產稅全面開征繞不過的法理問題。與我國相似，英國的居民只是對土地擁有使用權。

　　在英國，獨立房屋土地所有權與房產所有權可以統一，但公寓住宅則不同，因為是幾十戶、幾百戶人共用一塊土地，此時房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權也許在某個人手里，也許在政府手里。英國的房地產的估價由政府開發的專用軟件自動完成，長沙代理記賬，稅額從個人工資賬戶或養老金賬戶自動劃撥到市政房產稅交納賬戶，無需個人參與。完稅后，如果個人有異議，可以提出復核，發現誤差，多退少補。英國房地產稅稅率是累進稅率，但各個郡的稅級和邊際稅率均不相同，僅英格蘭的房地產稅級就分為8級。

　　在德國，只要有房產，一般需交納房產稅，只有當房產是文物，而且維護費用超過房產收益時，可以提出免稅申請。房產稅是地方稅，有專門的《房產稅法》。計算方式相對簡單，是按“統一的征稅值”乘以3.5％后，再乘以當地確定的稅率，但各個聯邦州有所不同。

　　保障房的新加坡經驗