8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）的決定，決定自2020年1月1日起施行。此次修改，進一步明確了加強土地節(jié)約集約利用以及引導城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的政策導向，同時明確了在土地管理中，加強對農民合理土地權益的保護，體現出對農民土地權利的尊重和保護。

　　那么新修訂的《土地管理法》有哪些特點，它又會給開發(fā)商帶來什么呢？

　　《土地管理法》于1986年6月25日經第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過，1987年1月1日實施。隨著中國社會經濟的快速發(fā)展，《土地管理法》與時俱進，經過了三次修改，而尤以本次改動最大，共改動四十多處。

　　《土地管理法》的三次修正

　　應該說，由于社會關注度高，涉及的利益方多，法律修改協(xié)調難度大，《土地管理法》的歷次修改都經歷了較長時間的研究和討論，修改《土地管理法》一般都要有《憲法修正案》作為基礎，這也大大拉長了修改的周期。但本次修改面臨的難題以及延續(xù)的時間仍然超過了業(yè)內的預期，自《土地管理法修正案(草案)》2012年12月24日首次提交全國人大常委會審議，到2019年8月26日表決通過，歷時6年半，這在另一個角度也體現了全國人大常委會以及相關各方對《土地管理法修正案》的重視和審慎的態(tài)度。——龍應臺《目送》

　　本次修改主要凸顯了以下三個方面的特點（以下分析基于《土地管理法修正案》）：

　　一、強調土地的節(jié)約集約利用，加強土地管理

　　土地管理的原則方面，在新修訂的《土地管理法》第十八條（以下簡稱新第某條）中明確要求，落實國土空間開發(fā)保護要求，嚴格土地用途管理；提高土地節(jié)約集約利用水平。在督查方面，新第六條規(guī)定：“國務院授權的機構對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。”說明以后的土地督察權是以國務院授權為主的方式，土地督察人員可能有自然資源部的人員，也可能有其他部門的人員，從而避免自然資源內部自己審批自己監(jiān)督的行為。

　　對于耕地的保護，新第三十二條規(guī)定為：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，長沙公司注冊，采取措施，確保本行政區(qū)域內耕地總量不減少、質量不降低；”有效避免部分城市在耕地總量控制方面，以次充好，造成國家整體土地資源質量的下降。

　　同時新修訂的《土地管理法》也下放了部分權限，如適當下放農用地轉用審批權限、刪去了省級人民政府批準征地報國務院備案的規(guī)定。

　　二、在征地方面，規(guī)范土地征收程序、完善了對被征地農民的保障機制

　　新修訂的《土地管理法》刪去原第四十三條，即“現行土地管理法關于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定；新四十五條明確因政府組織實施基礎設施建設、公共事業(yè)、成片開發(fā)建設等六種情形需要用地的，可以征收集體土地。其中成片開發(fā)可以征收土地的范圍限定在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內，此外不能再實施“成片開發(fā)”征地，為集體經營性建設用地入市預留空間。

　　新四十七條要求市、縣人民政府申請征收土地前進行土地現狀調查、公告聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員意見、組織開展社會穩(wěn)定風險評估等前期工作，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協(xié)議，測算并落實有關費用，保證足額到位，方可申請征收土地。個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明，供審批機關決策參考。

　　新四十八條在總結試點經驗的基礎上，將公平合理補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障作為基本要求。

　　三、明確了集體用地入市條件

　　新六十三條規(guī)定，對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，明確用地供應、動工期限、使用期限、規(guī)劃用途和雙方其他權利義務；新增加的六十四條規(guī)定，“依法取得集體建設用地使用權的，土地使用權人應當嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。集體建設用地使用權的出讓、出租、轉讓、互換、出資、贈與、抵押，其最高年限、登記等參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。”

　　對于房地產行業(yè)，新修訂的《土地管理法》將會給開發(fā)商帶來更多的機遇和挑戰(zhàn)。