《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號，以下簡稱“121號文”）第三條規定“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價”。121號文雖明確了從價計征的房產原值應包含地價這一原則，但對地價與房產之間的匹配邏輯或地價分攤方法未做出更多細化的規定，因此衍生出了大量的實務難題及稅企爭議。

　　一、房子拆了調減地價可否？

　　甲公司有一塊土地，上面蓋了兩棟自用辦公樓——辦公樓A及辦公樓B（兩棟樓結構、面積等無差異，故各分攤一半地價）。現甲公司將A樓拆除，也沒有復建的計劃，因此甲公司房產稅申報中擬將A樓的原值（含分攤的一半地價）予以調減，咨詢稅務機關意見。（注：實例）

　　乍一看覺得沒問題啊，房子拆了，沒房產了那么對應的土地地價就不應計入房產原值，甲公司的訴求似乎合情合理，但這是個“細思極恐”的問題，舉兩個例子來說明一下：

　　甲公司旁邊乙公司有一塊差不多的土地（面積、形狀、區位等無差異），但乙公司只在地上建了一棟自用辦公樓C樓（和A、B樓幾無差異）。顯然乙公司需要將全部地價納入房產原值（假設容積率大于0.5），甲公司拆完A樓后，甲乙公司土地及房產實物形態基本一致，同樣的實物形態為什么甲公司的一半地價可以不計入房產原值？原來被A樓“占”的土地可以因為A樓的拆除轉為被B樓“占”么？從這個例子來看似乎不應該調減地價。

　　換個例子，甲公司旁邊有一塊差不多的土地（面積、形狀、區位等無差異），土地由丙公司和丁公司各占一半，丙公司和丁公司在各自土地上都建了一棟自用辦公樓，分別為D樓、E樓（和A、B、C樓幾無差異）。現在丙公司把自己的樓拆掉了，其土地上無任何房產，是塊光地，顯然此部分地價可以不計入房產原值。拆完D樓的土地和甲公司拆完A樓的土地實物形態幾無差異，丙公司可以不把土地地價計入房產原值，為什么甲公司不可以調減呢？從這個例子似乎又應該調減地價。

　　之所以有上面的爭議，源頭在于房產稅從來就沒說明過土地和房產之間“占”的關系應該怎么確認，不同的分攤單位（在多大范圍內匹配土地及房產）、不同的分攤方法（分攤單位內不同類型的房產類型應該如何分攤土地地價）、房產面積（如建設中、規劃調整等）及土地地價（如滾動拆遷的補償費用）的變動等諸多因素使這個問題的復雜程度甚至超過了土增稅清算中的土地成本分攤問題。

　　二、臨時售樓部的地價是多少？

　　在房地產開發項目紅線內建造并投入使用的臨時售樓部（后續會拆除、不計容）應交房產稅，這個毫無疑問，但這個售樓部如何計入地價，卻是個難題：一方面售樓部確實“占”了土地；另一方面售樓部是臨時且不計容的，邏輯上售樓部天然就無地價，地價應該分攤給那些計容的開發產品及配套設施等（基于地價一般取決于計容面積的假設）。所以部分企業的做法是臨時售樓部應計入地價，但地價為0。這個說辭能不能被稅局接受是個問號。

　　三、露天泳池占用的地價要交房產稅么？

　　按照現行房產稅有關政策，獨立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產，不是房產稅的征稅對象，其所占用土地的價值也不應該計入應稅房產的原值征收房產稅。因此，在計算應計入房產原值的地價時，可將露天泳池所占的土地價值進行扣除。問題是如何確認露天泳池的占地面積呢？尤其是房產、非房產設施之間有許多類似道路、綠化之類的“空地”，從“宗地容積率低于0.5的，長沙公司注銷，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價”這個規定可知如果沒有非房產設施，這些“空地”是要計入房產原值的，即房產原值的占地面積并非通常意義的“占地”面積。那么上述游泳池應該如何確定占地面積，“空地”面積是否也要分攤一部分呢？

　　四、分期開發/同一分期內不同業態地價怎么分攤？

　　按照稅務機關的慣常做法，分期間按占地面積分攤，同一分期內的不同業態地價一般按建筑面積去分攤。上述分攤方法的合理性一致存在質疑，如同一分期內有常規住宅、商業、別墅等業態，由于別墅密度極低，如果按建筑面積分攤地價，會出現常規住宅土地地價單方超過其單方售價的荒唐的情況（注：實例），顯然更合理的是按占地面積在別墅與非別墅之間先分割一下地價，至于常規住宅與商業的土地地價沒有差異，自然有不合理的地方，但是凡是涉及到分攤的問題，都需要在合理性和分攤的簡便性中作個權衡與折中。

　　五、滾動拆遷地價如何計算？