個人轉租房屋繳哪些稅

　　“本人整體租賃市直某單位一層房屋，租期10年。改造裝修后，本人將所租賃的房屋分租給他人。對本人轉租房屋從中獲得的差額收益應當如何納稅？”日前，湖北省十堰市市民張某撥通了十堰市地稅局12366納稅服務熱線。

　　咨詢員告訴張某，個人取得的房屋轉租收入涉及多個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、個人所得稅以及印花稅。

　　營業稅。對取得的房屋轉租收入，國家稅務總局《關于印發<營業稅稅目注釋>[試行稿]的通知》（國稅發[1993]149號）規定，租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。同時，國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]76號）規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。

       在計稅依據上，《營業稅暫行條例》第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。因此，納稅人將租用的房屋再轉租出去，應以取得的全部租金收入為營業稅的計稅依據，法定適用稅率為5%。財政部、國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規定，對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3％的稅率征收。另據財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規定，2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅。

　　城市維護建設稅。按照實際繳納的營業稅的7%征收。

　　教育費附加。按照實際繳納的營業稅的3%征收。

　　印花稅。《印花稅暫行條例》規定，財產租賃合同按租賃金額千分之一繳納印花稅。另據財稅[2008]24號文件規定，2008年3月1日起，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

　　個人所得稅。個人取得的再轉租所得屬于財產租賃所得，根據個人所得稅法相關規定，應當按“財產租賃所得”征收個人所得稅。財產租賃所得以一個月內取得的收入為一次（對一次取得數月租金收入的，應按租賃月份數平均計算確定）。

       計算轉租的財產租賃所得時，應注意以下幾點：
       1.首先扣除支付給“上家”的租金。
       2.扣除法定費用。財產租賃所得每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。
       3.扣除在轉租過程中實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、房產稅。
       4.修繕費用。對轉租人實際發生的修繕費用準予扣除，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。財產租賃所得個人所得稅的法定稅率為20%。
       另據財稅[2000]125號文件規定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

　　房產稅。對于轉租增值的部分是否繳納房產稅，各地執行不一。《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，長沙公司注銷，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

       但在實踐中，部分省（市）將房屋轉租看作是房屋出租行為的延續，規定由轉租人按實際取得轉租的差額繳納房產稅。所以，轉租的增值收入是否繳納房產稅，應當視當地稅務機關的具體規定。房產稅的法定稅率為12%。另據財稅[2008]24號文件規定，對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。