過(guò)去的20年，各大地產(chǎn)商群雄逐鹿，從圍剿一二線，到三四線城市的全國(guó)化布局，從順馳的快速擴(kuò)張，到如今銷售規(guī)模排名前三的兩家粵系房企的崛起，大家普遍認(rèn)為，就是靠“快周轉(zhuǎn)”，今天就系統(tǒng)總結(jié)下快周轉(zhuǎn)：理論依據(jù)和操作前提。

　　理論支撐

　　談到快周轉(zhuǎn)，很多朋友會(huì)說(shuō)，快周轉(zhuǎn)沒(méi)什么秘密可言，就是快速開(kāi)發(fā)，快速推進(jìn)，快速銷售，繼續(xù)拿地，如此反復(fù)，迅速做大規(guī)模。沒(méi)錯(cuò)，很多房企最初就是為了做大規(guī)模，為了爭(zhēng)取行業(yè)排名，排名帶來(lái)的利益。但企業(yè)快周轉(zhuǎn)，不僅僅是為了快，不止是為了規(guī)模，雖然規(guī)模是立足的重要因素。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的就是盈利，是為了給股東賺取收益，快周轉(zhuǎn)是有強(qiáng)大的財(cái)務(wù)分析理論支撐的，今天和大家交流下其理論依據(jù)：杜邦分析模型！

　　杜邦分析模型公式：凈資產(chǎn)收益率(ROE)=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

　　杜邦分析模型通過(guò)指標(biāo)簡(jiǎn)單分解，將ROE分解成了三個(gè)不同維度指標(biāo)：

　　銷售凈利率，反映的是企業(yè)銷售的盈利水平；

　　資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力；

　　權(quán)益乘數(shù)，是資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)，反映企業(yè)舉債經(jīng)營(yíng)的程度。

　　進(jìn)一步分解上述公式：

　　杜邦分析作為各行業(yè)通用模型，地產(chǎn)行業(yè)也同樣適用，但根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)我們做一些修改：

　　1.地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)需滿足條件，與簽約往往不同步，年度分析時(shí)，我們將銷售收入假設(shè)在銷售時(shí)即模擬確認(rèn)收入及利潤(rùn)（管理口徑模擬利潤(rùn)），項(xiàng)目全周期分析時(shí)不受影響；

　　2.ROE計(jì)算的是股東權(quán)益報(bào)酬率，而地產(chǎn)行業(yè)股東投入除所有者權(quán)益外，還有大量股東借款，我們將股東權(quán)益修改為股東投入（均值），即股權(quán)和債權(quán)投入之和，股東投入數(shù)據(jù)利用股東資金回收前的投入平均值；

　　3.地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)絕大部分為存貨（土地+建造成本+資本化利息等），我們將公式中總資產(chǎn)修改為項(xiàng)目總投資額，總投資額最終等于企業(yè)產(chǎn)品成本，這里的產(chǎn)品成本我們用廣義產(chǎn)品成本，即等于總投資額；

　　4.凈利潤(rùn)和銷售收入數(shù)據(jù)采用項(xiàng)目全周期數(shù)據(jù)，股東投入采用股東投入均值，通過(guò)股東資金回收期（年），將其轉(zhuǎn)換為ROE。

　　其中：

銷售收入/廣義銷售成本=產(chǎn)品獲利指數(shù)

總投資額/股東投入均值=股東投入乘數(shù)

　　簡(jiǎn)化公式：

公式3：ROE=銷售凈利率*產(chǎn)品獲利指數(shù)*股東投入乘數(shù)/股東資金回收期

公式4：ROE=廣義成本利潤(rùn)率*股東投入乘數(shù)/股東資金回收期

　　修正分析：

　　銷售凈利率、產(chǎn)品獲利指數(shù)、廣義成本利潤(rùn)率都是反映公司盈利能力指標(biāo)；股東投入乘數(shù)則是反映企業(yè)自有資金投入撬動(dòng)投資額的倍數(shù)情況，反映企業(yè)融資杠桿及運(yùn)營(yíng)能力（投入含銷售資金回投）；股東資金回收期，長(zhǎng)沙公司注冊(cè)，則是反映股東資金回收周轉(zhuǎn)速度指‍標(biāo)

　　進(jìn)一步分析公式，我們可以將公式中總投資額替換成資金投入（股東投入+有息負(fù)債）

　　公式5：

　　其中：

銷售收入/資金投入=產(chǎn)出投入比

資金投入/股東投入均值=股東投入杠桿

管理凈利潤(rùn)/資金投入=全周期ROIC

銷售收入/股東投入均值=股東投入產(chǎn)出比

　　公式5可演變得到如下公式：

　　公式6：ROE=銷售凈利率*產(chǎn)出投入比*股東投入杠桿/股東資金回收期

　　公式7：ROE=全周期ROIC*股東投入杠桿/股東資金回收期

　　公式8：ROE=銷售凈利率*股東投入產(chǎn)出比/股東資金回收期

　　公式5~8分析：

　　1.股東投資決策依據(jù)是ROE,地產(chǎn)項(xiàng)目ROE取決于銷售凈利率、股東投入杠桿、股東資金回收期、股東投入產(chǎn)出比、全周期ROIC；

　　2.對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，只要股東資金回收足夠快，股東投入杠桿提升，銷售凈利率適當(dāng)降低是可接受的，只要存在可以復(fù)制的再投資機(jī)會(huì)即可。企業(yè)可以通過(guò)降低一點(diǎn)凈利率要求迅速實(shí)現(xiàn)銷售，回收資金提升ROE,迅速開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)能力和融資能力決定了股東投入杠桿和股東資金回收期；

　　3.強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，由公式可見(jiàn)，沒(méi)有一個(gè)公式涉及開(kāi)發(fā)速度，快周轉(zhuǎn)是資金的快速周轉(zhuǎn)，迅速開(kāi)盤和融資都是為了資金，并非工期的快周轉(zhuǎn)，簡(jiǎn)言之，快周轉(zhuǎn)只存在于供貨之前，在部分對(duì)放款有要求的城市，需要快速施工至放款節(jié)點(diǎn)（如封頂），除此以外，只需正常開(kāi)發(fā)甚至控制節(jié)奏，滿足銷售并回款后的提速不但不能帶來(lái)資金回流反而帶來(lái)資金支付加速。