8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）的決定，決定自2020年1月1日起施行。此次修改，進(jìn)一步明確了加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用以及引導(dǎo)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的政策導(dǎo)向，同時(shí)明確了在土地管理中，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民合理土地權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)出對(duì)農(nóng)民土地權(quán)利的尊重和保護(hù)。

　　那么新修訂的《土地管理法》有哪些特點(diǎn)，它又會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)什么呢？

　　《土地管理法》于1986年6月25日經(jīng)第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議審議通過(guò)，1987年1月1日實(shí)施。隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，《土地管理法》與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過(guò)了三次修改，而尤以本次改動(dòng)最大，共改動(dòng)四十多處。

　　《土地管理法》的三次修正

　　應(yīng)該說(shuō)，由于社會(huì)關(guān)注度高，涉及的利益方多，法律修改協(xié)調(diào)難度大，《土地管理法》的歷次修改都經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的研究和討論，修改《土地管理法》一般都要有《憲法修正案》作為基礎(chǔ)，這也大大拉長(zhǎng)了修改的周期。但本次修改面臨的難題以及延續(xù)的時(shí)間仍然超過(guò)了業(yè)內(nèi)的預(yù)期，自《土地管理法修正案(草案)》2012年12月24日首次提交全國(guó)人大常委會(huì)審議，到2019年8月26日表決通過(guò)，歷時(shí)6年半，這在另一個(gè)角度也體現(xiàn)了全國(guó)人大常委會(huì)以及相關(guān)各方對(duì)《土地管理法修正案》的重視和審慎的態(tài)度。——龍應(yīng)臺(tái)《目送》

　　本次修改主要凸顯了以下三個(gè)方面的特點(diǎn)（以下分析基于《土地管理法修正案》）：

　　一、強(qiáng)調(diào)土地的節(jié)約集約利用，加強(qiáng)土地管理

　　土地管理的原則方面，在新修訂的《土地管理法》第十八條（以下簡(jiǎn)稱新第某條）中明確要求，落實(shí)國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管理；提高土地節(jié)約集約利用水平。在督查方面，新第六條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國(guó)務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。”說(shuō)明以后的土地督察權(quán)是以國(guó)務(wù)院授權(quán)為主的方式，土地督察人員可能有自然資源部的人員，也可能有其他部門的人員，從而避免自然資源內(nèi)部自己審批自己監(jiān)督的行為。

　　對(duì)于耕地的保護(hù)，新第三十二條規(guī)定為：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，長(zhǎng)沙公司注冊(cè)，采取措施，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少、質(zhì)量不降低；”有效避免部分城市在耕地總量控制方面，以次充好，造成國(guó)家整體土地資源質(zhì)量的下降。

　　同時(shí)新修訂的《土地管理法》也下放了部分權(quán)限，如適當(dāng)下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限、刪去了省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征地報(bào)國(guó)務(wù)院備案的規(guī)定。

　　二、在征地方面，規(guī)范土地征收程序、完善了對(duì)被征地農(nóng)民的保障機(jī)制

　　新修訂的《土地管理法》刪去原第四十三條，即“現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地”的規(guī)定；新四十五條明確因政府組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情形需要用地的，可以征收集體土地。其中成片開(kāi)發(fā)可以征收土地的范圍限定在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，此外不能再實(shí)施“成片開(kāi)發(fā)”征地，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市預(yù)留空間。

　　新四十七條要求市、縣人民政府申請(qǐng)征收土地前進(jìn)行土地現(xiàn)狀調(diào)查、公告聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員意見(jiàn)、組織開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等前期工作，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議，測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，方可申請(qǐng)征收土地。個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明，供審批機(jī)關(guān)決策參考。

　　新四十八條在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將公平合理補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障作為基本要求。

　　三、明確了集體用地入市條件

　　新六十三條規(guī)定，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，明確用地供應(yīng)、動(dòng)工期限、使用期限、規(guī)劃用途和雙方其他權(quán)利義務(wù)；新增加的六十四條規(guī)定，“依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押，其最高年限、登記等參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門制定。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，新修訂的《土地管理法》將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。