房地產企業以完工開發產品抵頂建筑企業的工程款（以下簡稱以房抵債），房地產企業和建筑企業如何進行稅務處理，長沙工商稅務，值得梳理分析。

　　一、房地產企業的稅務處理

　　（一）增值稅

　　根據財稅[2016]36號文附件一《營業稅改征增值稅試點實施辦法》的規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。以房抵債屬于取得其他經濟利益的銷售，需要交納增值稅。

　　根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，一般納稅人的房地產企業銷售自行開發的房地產項目，如果房地產項目是新項目，適用一般計稅方法按照10%的稅率計稅；如果房地產項目是老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，但一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

　　所謂房地產老項目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　相比采用簡易計稅方法，采用一般計稅方法的特殊之處在于其銷售額允許扣除土地價款，扣除的土地價款應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

　　（二）企業所得稅

　　《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

　　《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：1、按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；2、由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；3、按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　可見，以房抵債在所得稅上就是“視同銷售”，而按照增值稅文件財稅[2016]36號文的規定就是銷售，定義上存在差異。但兩者如都是根據市場銷售價格確認銷售收入，計算上不存在差異。

　　（三）土地增值稅

　　根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　根據《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅［2016］43號）的規定，有兩個因素影響土地增值稅的計算：一是收入確認方面，房地產的轉讓收入為不含增值稅收入。二是扣除項目方面，增值稅進項稅額若能在銷項稅額中抵扣，則不能計入土地增值稅扣除項目；若不能在銷項稅額中抵扣，則可以計入土地增值稅扣除項目。

　　根據以上稅收法規規定，以房抵債屬于土地增值稅上的視同銷售，銷售收入不含增值稅。收入的確認需按國稅發[2009]91號第十九條的要求進行，但筆者認為，在商品房市場價格已存在的情況下，根本沒有必要按照所規定的順序來確認收入，直接按照市場價格來確認并無不當之處。這也許是稅法對“視同銷售”的定義和理解不同所造成的影響之一。

　　（四）印花稅

　　《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。需要注意的是，商品房銷售不是按照購銷合同稅目計算貼花，而是按照產權轉移書據稅目計算貼花，稅率為0.5‰；合同所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。

　　二、建筑企業的稅務處理

　　（一）增值稅