房地產(chǎn)企業(yè)集團在開展“統(tǒng)借統(tǒng)還”融資業(yè)務(wù)過程中，需要準(zhǔn)確進(jìn)行稅會處理，以防范稅務(wù)風(fēng)險。

　　一、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的稅務(wù)處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)集團“統(tǒng)借統(tǒng)還”融資所涉及的主要稅種包括增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅等，以下分別進(jìn)行分析。

　　（一）增值稅

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第十九款的規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)是指：1、企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。2、企業(yè)集團向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構(gòu)或債券購買方的業(yè)務(wù)。

　　統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息，免征增值稅。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

　　分析以上條款并結(jié)合實務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)要想享受免征增值稅的優(yōu)惠，應(yīng)具備以下幾個條件：

　　一是，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的適用主體是企業(yè)集團。稅收政策對于統(tǒng)借主體并無明確界定，但在實際操作過程，稅務(wù)機關(guān)把握企業(yè)集團是依據(jù)國家工商行政管理總局《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》（工商企字[1998]第59號）所規(guī)定的條件。它規(guī)定，長沙工商代辦，企業(yè)集團是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。企業(yè)集團的母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有5家子公司；母公司和其子公司的注冊資本總和在1億元人民幣以上；集團成員單位均具有法人資格。企業(yè)集團應(yīng)持有工商行政管理機關(guān)頒發(fā)的《企業(yè)集團登記證》，企業(yè)集團本身不具有企業(yè)法人資格，其名稱可以在宣傳和廣告中使用，但不得以企業(yè)集團名義訂立經(jīng)濟合同，從事經(jīng)營活動。在實際判斷時，需要注意的是，以股東身份投資另一企業(yè)，屬于母公司控股子公司，同屬一個母公司的企業(yè)，或自己冠名為“集團”，但未辦理企業(yè)集團設(shè)立登記的企業(yè)，這些企業(yè)之間只是單純的股權(quán)投資與被投資關(guān)系，并非真正意義上的企業(yè)集團。

　　二是，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的資金來源于金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券。

　　例如，甲房地產(chǎn)企業(yè)集團以10%的利率從另一家房產(chǎn)企業(yè)融資1億元，然后按照同樣的利率水平撥給其子公司使用，就不能按統(tǒng)借統(tǒng)還免增值稅業(yè)務(wù)處理。

　　三是，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)應(yīng)按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平執(zhí)行，強調(diào)了統(tǒng)借方支付的利率與資金使用方支付統(tǒng)借方的利率一致。

　　例如，甲房地產(chǎn)企業(yè)集團以10%的利率向銀行取得借款后，以統(tǒng)借統(tǒng)還的方式按10%利率撥給其子公司乙公司，同時向乙公司收取3%的管理服務(wù)費，就不滿足利率一致性的要求，不能享受統(tǒng)借統(tǒng)還免增值稅待遇。

　　再如，甲房地產(chǎn)企業(yè)集團向銀行取得兩筆借款，利率分別為10%和12%，然后甲集團按綜合利率11%將兩筆借款資金分撥給子公司乙公司和丙公司使用，甲集團向乙公司和丙公司收取的利息就不滿足利率一致性的要求，不能享受免稅待遇。

　　四是，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中對資金撥付的路徑有要求。要么是企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)撥給下屬單位；要么是集團所屬財務(wù)公司撥給企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位。

　　例如，甲房地產(chǎn)企業(yè)集團以10%的利率向銀行取得借款后，以統(tǒng)借統(tǒng)還的方式按10%利率轉(zhuǎn)貸給其子公司乙公司，乙公司再以同樣的利率轉(zhuǎn)貸給下屬子公司丙公司，乙公司收丙公司的利息就不滿足資金撥付路徑要求，不能免增值稅。

　　（二）企業(yè)所得稅

　　統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理，目前只有房地產(chǎn)行業(yè)有文件規(guī)定。