《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》財(cái)稅[2010]42號文第二條規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。”財(cái)稅[2010]42號文第三條規(guī)定：“對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。”

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等規(guī)定，只有“建造”普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的納稅人，才可適用“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的免征土地增值稅”政策，非“建造”者不可適用該項(xiàng)政策。財(cái)稅[2010]42號文將該項(xiàng)政策的適用范圍擴(kuò)大至“轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源”的企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。

　　結(jié)合《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008] 24號）相關(guān)規(guī)定，目前為止，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，均免征土地增值稅。如果企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房不是用于上述三種房源的，則即使增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，也應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。而經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房只有繼續(xù)作為“改造安置房源”的，才能免征契稅。如果回購已分配的改造安置住房不是作為“改造安置房源”，或者所回購“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房即使將其作為“改造安置房源”，均不能適用上述免征契稅政策。

　　「案例」

　　某企業(yè)因搬遷擬于2010年6月份轉(zhuǎn)讓一棟2005年購買的房子，企業(yè)購房發(fā)票注明購買金額為300萬元，購買時(shí)已按稅法規(guī)定繳納契稅15萬元（能提供契稅完稅憑證）。現(xiàn)有一商場想在此開連鎖店和一改造安置房經(jīng)營管理單位想將此房作為改造安置住房房源，他們均出價(jià)500萬元，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房子不能取得評估價(jià)格。請分析有關(guān)的土地增值稅。

　　「分析」

　　（1）法律依據(jù)

　　根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定的取得土地使用權(quán)所支付的金額和第（三）項(xiàng)規(guī)定的舊房及建筑物的評估價(jià)格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　（2）土地增值稅的處理

　　如果轉(zhuǎn)讓給商場，則：

　　1、扣除項(xiàng)目包括房地產(chǎn)原價(jià)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)。房地產(chǎn)原價(jià)包括原房地產(chǎn)權(quán)屬登記價(jià)格，以及轉(zhuǎn)讓方原購入該房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、契稅和支付的登記費(fèi)、中介費(fèi)。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓方在本轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)支付的交易服務(wù)費(fèi)、中介費(fèi)，假設(shè)共計(jì)345萬元。

　　2、加計(jì)扣除金額＝300×5％×5年＝75萬元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：345＋75＝420萬元。

　　3、土地增值額＝500－420＝80萬元，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，應(yīng)納土地增值稅＝80×30％＝24萬元。

　　如果轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營管理單位，由于增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，則上述24萬元土地增值稅可以免征。也就是說，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房，如果以市場價(jià)格分析，舊房的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，長沙公司注冊，在符合當(dāng)?shù)卣邨l件的情況下，可考慮轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多利益；如果舊房的增值額稍微超過扣除項(xiàng)目金額20%的，也存在籌劃將轉(zhuǎn)讓價(jià)格降低，使舊房的增值額不超過扣除項(xiàng)目金額20%的空間。