房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。它與現(xiàn)房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。預(yù)售階段其實(shí)與施工階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是同一個(gè)階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨(dú)作為一個(gè)階段來(lái)分析。

　　為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)時(shí)間，隨意確定成本對(duì)象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國(guó)家稅收及時(shí)足額入庫(kù)以及不同納稅人之間稅負(fù)和納稅時(shí)間的公平，稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。
　　（一）營(yíng)業(yè)稅
　　1、房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人
　　《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）第一條規(guī)定：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，當(dāng)然成為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。

　　2、計(jì)稅依據(jù)
　　營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)即納稅人的營(yíng)業(yè)額，包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

　　價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：
　　（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
　　（2）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；
　　（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)向購(gòu)房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價(jià)外費(fèi)用，均應(yīng)該按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，自覺履行營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，否則存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“代收費(fèi)用”如果同時(shí)符合上述3個(gè)條件的，是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的，否則應(yīng)該作為“價(jià)外費(fèi)用”繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　3、視同銷售
　　新《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例細(xì)則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：
　　（1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；
　　（2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；
　　（3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

　　4、納稅義務(wù)時(shí)間
　　《實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
　　將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
　　自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

　　（二）土地增值稅
　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。”

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特點(diǎn)，商品房都是按照項(xiàng)目一次性開發(fā)，分期分批進(jìn)行銷售，在同一期商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進(jìn)行結(jié)算，要準(zhǔn)確地計(jì)算該項(xiàng)目每一批商品房實(shí)現(xiàn)的銷售收入應(yīng)繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時(shí)按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征，待該期商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷售后進(jìn)行結(jié)算，才能該項(xiàng)目應(yīng)繳的土地增值稅準(zhǔn)確無(wú)誤，因此，采取了預(yù)繳制度。

　　預(yù)繳稅款從性質(zhì)上屬于納稅人按照稅務(wù)部門規(guī)定核定的應(yīng)繳納稅款。首先，沒有按照規(guī)定申報(bào)繳納預(yù)繳稅款，不認(rèn)定為偷稅行為。其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報(bào)繳納預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報(bào)繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。如果納稅人在限期內(nèi)仍不繳納稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)《稅收征管法》第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強(qiáng)制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。