自今年初以來，全國稅務機關普遍加大了對土地增值稅清算稽查力度，為了進一步做好土地增值稅清算工作，日前國家稅務總局下發了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），明確了八個方面的問題。

　　一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題
      國家稅務總局第一次對土地增值稅清算時的收入做了具體的界定：已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。充分體現了了銷售合同在確認收入中的重要性。

      但國稅函[2010]220號沒有明確未開具發票或未全額開具發票，未簽訂的銷售合同的如何界定收入。筆者認為：對未全額開具發票，且未簽訂銷售合同的，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定）。對未開具發票，未簽訂銷售合同的有兩種情況：一種是未開具發票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的，也應《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定）；對未開具發票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的，應不確認收入的實現（這樣處理亦和國稅發[2009]31號文件相附），待實際投入使用時再按上述辦法確認收入。

      另外，筆者認為：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算后發生補、退房款的，應重新計算土地增值稅，多退（或抵）少補。

      二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題
      國稅函[2010]220號文開先河地對未支付的質量保證金的扣除問題進行了明確：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

      詞條的文字表述實在繞人，初看會讓人摸不著頭腦。實際此條就是要表述：建筑安裝成本未取得發票部分不得扣除。

      對照第一條，此條也充分體現了征納雙方地位的不對等和稅務機關的“以票控稅”手段。因此，房地產企業要協調好與建筑安裝企業的關系，盡量能取得建安成本的全額發票。

      三、房地產開發費用的扣除問題
      國稅函[2010]220號文第（一）款、第（二）款規定：
　　（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

　　（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
      上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
      這里的“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”應指：房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

     （三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
      因此，房地產企業應將金融機構借款和其他借款的利息單獨核算，就向金融機構借款的利息按（一）、（二）項所述兩種辦法處理。