根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定，以下簡稱《通知》，對房地產開發企業符合以下條件，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　(四)稅務機關規定的其他情況。

　　以上4類可清算情形，通常是針對未實現全部銷售的房地產開發項目。當已售項目清算結束后，尾盤實現銷售時，銷售收入會因受到市場波動等因素影響，導致已銷售部分的增值額與再銷售部分的增值額產生差異，從而影響納稅人的實際稅負，最終容易形成房地產企業土地增值稅后續管理的涉稅風險。因此針對已售房屋土地增值稅清算后，對尾盤銷售中易產生的土地增值稅涉稅風險，進行了分析，并提出了相應的管理建議。

　　納稅人申報與稅收征管中易出現的“三種”風險

　　已售房屋土地增值稅清算后，尾盤銷售實現銷售收入時，在納稅人申報和稅收征管中容易產生“三種”風險：

　　一是納稅人仍舊按預征稅率申報。

　　即：當期銷售收入×預征率=當期應納土地增值稅，該做法明顯與國家稅收政策相悖。

　　二是納稅人按照已清算項目的實際稅負率進行申報。

　　即：(已清算項目應納土地增值稅稅額/已清算項目銷售收入)×當期銷售收入=當期應納土地增值稅。

　　因為在單位扣除成本不變的情況下，清算后的項目銷售價格受到市場、政策、供求關系等因素的影響，導致已清算項目與尾盤項目實際的增值額、增值率不可能完全一致，即清算前后納稅人實際稅負不可能完全相同。如果簡單套用已清算項目的稅負率計征尾盤項目的土地增值稅，那么會造成稅款多繳或少繳。

　　三是納稅人重新計算增值率。

　　即：當期銷售收入-(清算時的扣除項目總金額/清算時總建筑面積)×當期銷售建筑面積=當期增值額，根據增值額重新計算增值率，對照相應的稅率計算當期應納土地增值稅稅額。

　　這種方法雖然符合《通知》第八條規定，“土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售和轉讓面積計算(單位建筑面積成本=清算時的扣除項目總金額/清算時總建筑面積)”。

　　但這里的“清算時的扣除項目總金額”中包含了清算時應扣除的相應稅費。“清算時扣除項目總金額”中，除了稅費是隨著銷售收入的變動而變動的，其他扣除項目金額應保持前后一致。因此重新計算的增值率時，不能籠統的以已銷售的成本費用和稅金作為總的扣除項目，而應根據尾盤銷售后實際發生的銷售收入計算相應的扣除稅金。

　　雖然以上這三種計算方法在土地增值稅日常征收中經常使用，但是并不適用于已清算后的尾盤銷售的土地增值稅征收，否則會產生涉稅風險。

　　實踐中，正確計算繳納土地增值稅的方法應為：當期銷售收入-[(清算時的扣除項目總金額-清算時扣除的稅費)/清算時總建筑面積×當期銷售建筑面積-當期銷售收入×9%*(1+7%+3%)]=當期增值額，根據增值額重新計算增值率，對照相應的稅率計算當期應納的土地增值稅稅額。

分析產生風險的“三個”原因

　　造成清算后開發項目尾盤銷售存在風險的原因主要有以下三個方面：

　　一是企業辦稅人員政策掌握不透。

　　開發公司部分財務人員未能準確掌握相關土地增值稅政策，或是怕麻煩，圖省事，以及辦稅人員換崗脫節，對土地增值稅預繳及清算情況不了解造成的，也有部分企業可能在主觀上存在不繳或少繳稅款的僥幸心理。

　　二是稅收管理員輔導不到位。

　　因為受到時間、精力、業務水平等因素的影響，稅收管理員對企業的納稅輔導不到位，造成尾盤銷售后不能正確計算土地增值稅。

　　三是稅務機關后續管理制度不健全。

　　未建立土地增值稅清算項目登記臺帳，對已清算項目未銷售房產未實行跟蹤管理，對已清算項目后，新實現的銷售收入及其扣除項目不能及時審核到位，造成管理環節上前后脫節。

防范風險的“五條”建議

　　針對以上風險產生的主要原因，建議應從以下五個方面加強防范。

　　一是要強化源頭管理。