國家稅務總局于2009年3月6日以國稅發(fā)[2009]31號發(fā)布了《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（以下簡稱該辦法），至此房地產開發(fā)企業(yè)在新所得稅法下如何進行稅務處理，總算有了一個明確的說法。這樣，不僅有利于房地產開發(fā)企業(yè)2008年的所得稅匯算清繳工作的進行，而且也為房地產開發(fā)企業(yè)今后的所得稅處理提供了政策依據(jù)和操作規(guī)范。
     筆者將該辦法與國稅發(fā)[2006]31號<已失效>文（適用內資）、國稅發(fā)[2001]142號文<已失效>（適用外資）進行了比較，與原規(guī)定相比有以下14個方面的主要變化。

    變化1 總體框架更加清晰明了
    該辦法全篇按照一般的法律體例，設總則、附則等六章，并分為三十九條，每一章的內容明確，每一條的表述清晰。而原來的國稅發(fā)[2006]31號文以及國稅發(fā)[2001]142號均沒有章節(jié)結構，只有條款之分。現(xiàn)將該辦法的基本框架簡述如下：

    第一 章  總則  共4條   
    本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開發(fā)產品完工條件以及核定征收的管理。
    第二 章    收入的稅務處理  共6條
    本章主要對收入確認原則、視同銷售以及計稅毛利率等進行規(guī)范。
    第三 章   成本費用扣除的稅務處理  共14條
    本章主要對期間費用、計稅成本等的稅前扣除進行規(guī)范，同時明確了維修基金、配套設施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務處理。
    第四 章  計稅成本的核算  共11條
    本章主要對計稅成本的核算進行規(guī)范，首次提出計稅成本對象的確認原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對計稅成本的6個成本項目內容的重新界定、預提費用的處理意義重大。
    第五 章   特定事項的稅務處理   共2條
    本章主要對投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理進行規(guī)范。
    第六 章   附則    共2條
   本章明確了該辦法從2008年1月1日開始執(zhí)行，并明確2007年12月31日以前的銜接辦法。

    變化２  調低了計稅毛利率5個百分點
    該辦法第八條明確規(guī)定了銷售未完工開發(fā)產品取得收入的計稅毛利率，與國稅發(fā)[2006]31號相比，將一般開發(fā)項目的計稅毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每檔均降低了5個百分點。
    該辦法對房地產開發(fā)企業(yè)最大的利好不外乎是計稅毛利率降低了5個百分點。在當前房地產市場不景氣情況下，降低計稅毛利率，可以一定程度緩解房地產開發(fā)企業(yè)的資金壓力。
    該辦法第八條將國稅函[2008]299號文規(guī)定的“預計利潤率”替換成“計稅毛利率”，對于房地產開發(fā)企業(yè)也是利好。按照計稅毛利率計算的毛利潤是可以扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加以及土地增值稅的，因此可以少預繳企業(yè)所得稅了。
    按照銷售未完工開發(fā)產品取得收入繳納的營業(yè)稅金及附加，可以在計算的毛利潤時扣除。正是因為：
  《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
   因此，房地產開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質，長沙工商稅務，可以在繳納發(fā)生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。

    變化３  重新界定了計稅成本等的內涵
    該辦法與原規(guī)定相比，最大的亮點之一是對部分名詞術語的內涵進行了界定，對于稅務機關、納稅人而言都是好事情，減少和緩解了稅企理解不一致的矛盾。
   1 房地產開發(fā)經營業(yè)務
    該辦法第三條對房地產開發(fā)企業(yè)經營業(yè)務的范圍進行了明確，規(guī)定：企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。

    2   計稅成本
   “計稅成本”是該辦法提出的新名詞，它與會計核算的“開發(fā)成本”是相對應的概念。
    該辦法第二十五條對計稅成本是這樣解釋的：計稅成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
    開發(fā)成本是指房地產企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。
計稅成本與開發(fā)成本的最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準則。兩者從金額上講，一般說來后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應該作相應調整。

   3   計稅成本對象
   計稅成本對象與成本核算對象也是相對應的概念。該辦法第二十六條對計稅成本對象進行了規(guī)范，明確規(guī)定：計稅成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。
   計稅成本對象與成本核算對象的定義是不一樣的，特別是兩者的確認原則是有差異的。

    4 公共配套設施
    原《施工房地產企業(yè)財務制度》對房地產開發(fā)企業(yè)的“成本項目――公共配套設施”的核算內容進行過界定，但是還是有些模糊不清，在實際工作中稅企的理解很不容易達成一致。