關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知
(國稅發[2009]31號)

關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知
(國稅發[2006]31號)

      第一章 總 則
      第一條根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。 　
      第二條本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業(以下簡稱企業)。 　
      第三條企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： 關于完工開發產品的稅務處理問題
　　(一)符合下列條件之一的,應視為開發產品已經完工:　　 
       (一) 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品(成本對象);　　
       (二) 開發產品已開始投入使用。 2.已開始投入使用的開發產品(成本對象);　　
       (三) 開發產品已取得了初始產權證明。 3.已取得了初始產權證明的開發產品(成本對象)。
       第四條企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 　 

      第二章 收入的稅務處理 　
　   開發產品完工后,開發企業應根據收入的性質和銷售方式,按照收入確認的原則,合理地將預售收入確認為實際銷售收入,同時按規定結轉其對應的計稅成本,計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額,計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

　   開發產品完工后,開發企業應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時,開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括:開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。 

       第五條開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款,包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等,凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的,應按規定全部確認為銷售收入;凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的,可作為代收代繳款項進行管理。

       第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，長沙公司注銷，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認： 開發產品銷售收入應按以下規定確認:
       (一)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。 1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日,確認收入的實現。
       (二)采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。 2.采取分期收款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。 
       (三)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
       (四)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現： 4.采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:
      1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 (1)采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 

      2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 (2)采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的,則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 

      3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 (3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現,開發企業按規定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的,則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。