跨期收取房租如何納稅

　　近期，某化工有限公司（查賬征收戶）財務人員來電咨詢，其公司由于廠址遷移，于1月份將其位于城區的閑置廠地租賃給某私人用于經營汽車停車業務，長沙代理記賬，合同約定于簽訂之日一次性收取2年租金60萬元，為此其公司按照權責發生制的原則按照2.5萬元（60÷2÷12）將應分月計入的租賃收入計入其他業務收入，財務處理為，借記銀行存款60萬元，貸記其他業務收入2.5萬元，貸記預收賬款57.5萬元，并于2月份按照2.5萬元申報了此項房租租賃的營業稅及相關稅收。稅務人員指出其單位應將其所收到的全部租賃收入申報繳納營業稅，財務人員不懂為什么要這樣操作。

　　就上述一次性收取的房屋租賃收入而言，根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）中第五條“關于納稅義務發生時間”問題的規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款，包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。

　　這里需要指出的是，對于發生在2008年的上述業務可以按照財稅[2003]16號的相關規定執行，但自2009年1月1日起施行的新的《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。營業稅納稅義務發生時間的一般原則性規定，為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。同時《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條對納稅義務發生時間的情形給予了具體解釋，收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因而就上述一次性收取的房租租賃收入的就稅收征收角度而言，其納稅義務發生時間就具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發生制的性質，同時需要說明的是《稅收征管法》第二十條第二款規定，納稅人、扣繳義務人的財務、會計制度或者財務、會計處理辦法與國務院或者國務院財政、稅務主管部門有關稅收的規定抵觸的，依照國務院或者國務院財政、稅務主管部門有關稅收的規定計算應納稅款、代扣代繳和代收代繳稅款。這是企業對于納稅遵從與會計處理存在差異情形下的處理原則，企業對此應予理解與關注。

　　另外，還需要指出的是，在企業所得稅方面，根據《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款，對企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入租金收入，從2008年起明確為，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。由此可以看出，企業跨期收取房租而言，營業稅與企業所得稅在納稅義務發生時間上的確認是一致的，因而該企業不僅要就其一次性房租申報繳納營業稅，還是將此部分收入并入企業應納稅所得額申報預繳企業所得稅。
                        
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