（一）2016年5月1日后實際采購并支付的材料款和工程款，其取得增值稅專用發票的進項稅額能否抵扣？

　　（二）如果該寫字樓用于對外出租，其租金收入能否選擇簡易計稅？

　　（三）如果該寫字樓10年以后對外出售，其轉讓收入能否選擇簡易計稅？

　　二、稅務分析

　　（一）關于第一個問題。

　　依據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條規定，“增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

　　納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。”

　　因此，一般納稅人自建寫字樓，于2016年5月1日后實際采購并支付的材料款和工程款，其取得增值稅專用發票的進項稅額準予分2年抵扣，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　　（二）關于第二個問題。

　　1、依據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條（一）項規定，“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，長沙工商代辦，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。”

　　參照《湖北省營改增問題集》第37項解釋，一般納稅人出租在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的不動產，可以選擇簡易計稅。

　　因此，一般納稅人出租其2016年4月30日前開工自建的寫字樓，可以選擇簡易計稅。

　　2、同時，依據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）第二十七條規定，“下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。”

　　因此，如果該寫字樓專門用于對外出租，并選擇了簡易計稅，其2016年5月1日后取得并抵扣的增值稅進項稅額，應當全部轉出。

　　如果該寫字樓部分用于對外出租（簡易計稅），部分用于公司經營辦公（一般計稅），其2016年5月1日后取得并抵扣的增值稅進項稅額，不需要作進項稅額轉出處理。

　　3、如果該寫字樓于2016年4月30日前竣工，會計上已結轉固定資產，2016年5月1日后進行裝修，支付裝修款項取得增值稅專用發票，其進項稅額允許一次性抵扣后，不含稅裝修價款會計上計入長期待攤費用，不屬于不動產范疇。裝修完成以后，該寫字樓部分用于對外出租（簡易計稅），部分用于經營辦公（一般計稅）。

　　因此，依據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）第二十七條（一）項和第二十九條的規定，2016年5月1日后取得并抵扣的增值稅進項稅額，應當按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

　　不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

　　主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。

　　（三）關于第三個問題。

　　1、依據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第三條規定，“一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。”

　　因此，如果該寫字樓10年后對外出售，可以選擇簡易計稅。

　　2、同時，依據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）第三十一條規定，“已抵扣進項稅額的固定資產、無形資產或者不動產，發生本辦法第二十七條規定情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產或者不動產凈值×適用稅率”