土地增值稅對房地產開發企業最終的收益有重要影響，房地產開發企業需要在合法的基礎上盡量控制稅費成本，以此保證本企業組織能夠獲取最大凈利潤。這就需要估算定價區間，維護利息支出的平衡點，堅持土地增值稅稅收籌劃原則，創新土地增值稅稅收籌劃思路。

　　一、中國房地產開發企業土地增值稅稅收管理制度

　　近年來，中國房地產開發范圍不斷擴大，市場發展迅速，國民購房熱情持續高漲，這對我國財政稅收的增長起著重要的推動作用。據調查統計，在2011年，中國稅收數額已達到89720億人民幣，其中，土地增值稅占據77%的增幅比例，比2010年多出1276億人民幣。而且，在宏觀調控的影響下，土地增值稅在繼續逐年遞增。

　　2003年，中國將房地產開發納入新興第三產業，針對將房地產作為商品的房地產開發企業制定了一系列政策與法規，并根據具體情況進行更新與完善。目前，中國房地產開發企業可以依法運營的業務包括開發和運營土地、開發代建工程、開發和運營商品房、開發公共配套設施和城市基礎設施、銷售居民住宅等。因為從總體上來講，房地產的商品價格系數非常不穩定，普遍存在暴漲與暴跌現象，而房地產開發時間長，投資成本很大，后期方能獲取凈利潤，因此，在交易過程中以現金為主。在整個房地產開發過程中，企業須繳納的稅種共計七項，在開發準備階段，需要交納耕地占有稅（相關稅率為0.5—10元/㎡）、契稅（稅收比例是3%到5%）；在房地產施工階段須依法繳納城鎮土地使用稅（相關稅率為0.2—10元/㎡）；在商品房銷售階段，必須依法交納增值稅（稅收比例是5%）；在持有階段應交納房產稅；（一般情況下，租金收入占12%；房產余值占1.2%）在清算階段，則需要交納土地增值稅（需要交納30%—60%的超率累進稅率）和企業所得稅（稅收比例是25%）。

　　2006年，國稅局頒布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，對土地增值稅管理工作進行了完善與指導。2009年，國稅局發布了《土地增值稅清算管理流程》，對房地產的價格起到了平衡調節作用。2010年，國稅局頒布了《加強土地增值稅征管工作的通知》，提升了土地增值稅的征收力度，加強了清算管理與控制。而且，在2006年到2009年，土地增值稅的增幅較為平穩，到了2010年，增幅又開始持續高速增長。對此，國家將土地增值額作為土地增值稅的具體征收對象，以納稅人所獲得的實際增值額度為標準，其計算公式為增值額度=房地產開發項目的獲益額+轉讓房地產經營收入—相關規定內須扣除的各類項目金額。我國土地增值稅征收政策明確規定納稅人在轉讓房地產所獲取的應稅所得理應包含房地產轉讓后的所有收入和相關經濟利益，收入形式可以分為人民幣、實物與其他收入。除此之外，房地產開發企業應該將所開發的產品應用于員工福利待遇、獎勵、對外投資、抵償債務、分配與換取其他非貨幣形式的資產等，對于這些所獲取的收入，理應依據相應的市場價格或者平均價格進行評估和預算。

　　當前中國房地產開發企業在獲得土地使用權的過程中應支付六種資金，分別是取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、轉讓房地產的所有稅金、舊房產和建筑物拆遷的評估價格、各種扣除項目。另外，國家也針對房地產開發企業土地增值稅收制定了一系列的優惠政策，如普通住宅稅收優惠、合作建房優惠等，從而減輕了房地產開發企業的稅金壓力，提高了該企業組織的開發效益。

　　二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃方案

　　（一）估算定價區間

　　估算定價區間對房地產開發企業節約稅收成本和提升利潤率具有重大意義。中國《土地增值稅暫行條例》指出納稅人在建設與銷售普遍民居住宅時，如果增值額低于總項目稅金的20%就可以免稅，如果高于20%，則需要依法計稅。通常在估算定價區間時，會將某區域的商品房的銷售價設為P，用C來代表須扣除的項目稅金（其中包含5%的增值稅、7%的城建稅、5%的教育費附加）。全部可扣除的項目稅金計算公式寫作：C+P×5%×（1+7%+5%）=C+5.6%P=全部可扣除的項目稅金。如果增值額低于總項目稅金的20%，計算公式寫作[P-（C+5.6%P）]÷（C+5.6%P）<20%，也可以寫作P<1.2848C。房地產開發企業在估算定價區間時，就可以根據實際情況正確使用這兩個計算公式，將稅金控制到最低。

　　（二）維護利息支出的平衡點