對國稅函[2008]576號批復的解讀

　　2008年6月15日，國家稅務總局以“國稅函[2008]576號”文件對福建省地方稅務局《關于個人與房地產開發企業簽訂有條件價格優惠協議購買商店征收個人所得稅問題的請示》（閩地稅發[2008]67號）進行了批復，批復意見認為，“房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，長沙工商稅務，房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。

　　根據個人所得稅法的有關規定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照'財產租賃所得'項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。

　　本人對此批復理解如下：房地產開發企業之所以要按優惠價格出售其開發的商店（即可用于商品經營的店面房）給購買者個人，目的是用優惠的價格，以讓渡的房屋價款（即少收取的售房款）為代價換取商店購買者個人在一定期限內將房屋對外出租使用的權利，并由房地產開發企業對外出租使用。這里實際上存在兩次房屋租賃行為，即先是由商店購買者個人將所購商店回租給房地產開發企業，然后再由房地產開發企業將商店對外轉租。由此可見，房地產開發企業優惠給商店購買者個人的房價款，即少收取的售房款實際上是房地產開發企業向商店購買者個人租賃房屋而預支的房屋租賃費，因此，對于商店購買者個人而言，其從房地產開發企業得到的房價優惠即少支出的購房價款，實質上屬于預收的房屋租賃收入，應屬于個人財產租賃所得。所以，對“國稅函[2008]576號”根據個人所得稅法的有關規定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款規定應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅也就不難理解。

　　另外，根據房地產開發企業與商店購買者個人簽訂的協議，商店購買者個人將購買的商店提供給房地產開發企業對外出租使用有一定的期限，因此，商店購買者個人應視同個人財產租賃的所得也應歸屬于“一定期限”，即“視同個人財產租賃所得”是預收的“一定期限”的房屋租賃收入，因此，應在一定期限內平均計算并結轉房屋租賃收入。所以“國稅函[2008]576號”又規定了“按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。”這是合乎情理的。

　　舉例如下：

　　某房地產開發公司將市場價為100萬元的店面房以88萬元的優惠價格銷售給張某，但在與張某訂立的房屋銷售合同中規定，張某須在兩年內將房屋無償提供給房地產開發公司對外出租使用。從本質上講，是張某用店面房兩年的出租權換取了12萬元的優惠，張某少支出的這12萬元購房價款實際上就是預收的店面房兩年的房屋租賃收入。因此，根據國稅函[2008]576號文件的規定，對張某少支出的購房價款12萬元應視同個人財產租賃所得，并將12萬元按兩年租賃期限（24個月）平均計算到各月份，即每月按5000元房屋租賃收入計算繳納個人所得稅。