土地增值稅很多時候是房地產項目最重的稅負，極端狀況下土增稅稅額占項目銷售回款比例可達50%以上（如歷史原因以近乎零地價拿地后長期開發停滯，項目面市時房價暴漲），且這個比例是以回款為基數，而不是是凈利潤為基數，足見土地增值稅的威力。所以土增稅是很多納稅人心頭的一根刺。

　　土增稅最常用的優惠政策毫無疑問就是普宅免稅政策，長沙公司注冊，《土地增值稅暫行條例實施細則》規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。但這個免稅規定存在一個天然的制度缺陷，即增值率20%上下的稅負可能是天壤地別，個別案例中涉及的稅款差異可達數億元之巨。鑒于現行土增稅關鍵要素仍有諸多不明確之處及地方性差異（如清算單位的界定、成本分攤等等），因此上述普宅增值率的計算存在顯著的不確定性，在巨額經濟利益面前，企業難免有所心動，稅務機關也存在重大執法風險，本文暫且稱之為“制度誘惑”或“制度陷阱”。

　　如何規避或降低上述“制度誘惑”對于納稅人的動機引導/稅局執法風險，核心要義還是要實現增值率分界點20%前后稅負的平滑過渡而不是現行模式下稅負的跳躍。在此，作者大開腦洞，提出一個解決方法，即對于普通住宅，增值率20%以下（含20%）的適用土增稅稅率=max(增值率*1.5，0)，即增值率10%，適用稅率15%，增值率0%/-10%，適用稅率0%。如此規定的好處是增值率20%以上及以下的稅負將是個平滑而連續的曲線，企業對普宅免稅的“籌劃沖動”將顯著降低。當然這個方案最大的弊病是以前普宅增值率20%以內不用繳納土增稅，現在需要繳納土增稅，納稅人情感上未必可以接受，但考慮到土增稅法征求意見稿中普宅增值率20%以內已經不作為確定項，選擇權轉移到省級政府手中，也算是個現實的有利條件吧。

　　插幾句題外話，制度也分好壞，如果制度不能導人向善，最起碼應做到中性，如果制度具有誘惑個體做出違反制度的屬性，那么這個制度應該被反思及修正。

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