一、納稅人

　　土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業單位、事業單位、機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人。

　　要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉讓（出租不征），也適用于涉外企業、單位和個人。

　　二、征稅對象

　　土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。

　　收入指與轉讓房地產有關的經濟利益，不僅僅指貨幣收入。

　　三、收入的確認

　　（一）收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。

　　房地產評估的計稅事項是什么？

　　在征稅中，對發生下列情況的，需要進行房地產評估：

　　（1）出售舊房及建筑物的；

　　（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

　　（3）提供扣除項目金額不實的；

　　（4）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　（二）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　（三）根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條第一款規定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

　　根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

　　四、扣除額

　　（一）取得土地使用權所支付的金額。

　　（二）房地產開發成本

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

　　注意：根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第五條規定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規定，在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

　　（三）房地產開發費用

　　指銷售費用、管理費用、財務費用。

　　1.財務費用中的利息支出，長沙工商稅務，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5％以內予以扣除。

　　2.凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產開發成本的10％以內計算扣除。

　　（四）舊房及建筑物的評估價格。

　　指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

　　根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　（五）與轉讓房地產有關的稅金