土地增值稅清算審核中，財務費用的利息支出看似簡單，卻存在較多易錯陷阱，稍有不慎就會帶來涉稅風險。

　　例：某房地產開發項目，取得土地使用權的成本為4000萬元，房地產開發成本10000萬元（其中“開發成本——借款費用”科目中含利息支出500萬元），“財務費用——利息支出”科目為300萬元。利息符合據實扣除條件。

　　易錯點1：利息支出應在開發成本與開發費用之間理順分清。

　　根據企業會計準則的核算要求，會計處理時應將資本化利息支出記入開發成本科目。但在土地增值稅清算時，已經計入開發成本的利息支出，應調整至開發費用中，按財務費用計算扣除。

　　因此本例中，企業計入扣除項目的開發成本應為9500萬元（10000-500）；而“開發成本——借款費用”科目中所含利息支出500萬元需與“財務費用——利息支出”科目中的300萬元合并計入開發費用中，計算扣除項目中的利息支出部分。

　　易錯點2：利息支出應準確選擇據實扣除或比例扣除方法。

　　根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的百分之十以內計算扣除。

　　本例中，若按照利息據實扣除方法，開發費用為：（500+300）+（4000+9500）×5%=1475（萬元）；

　　若按照比例扣除方法，開發費用為：（4000+9500）×10%=1350（萬元）。

　　從上述計算可知，選擇不同的扣除方法，長沙公司注冊，兩者差異125萬元。因此，土地增值稅清算審核時，需要精準把握利息支出“按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明”這一標準，應逐一核實多個（期）項目的一般性貸款利息支出是否按項目分攤、是否取得合法有效憑證、借款合同條款是否符合規定等。此外，“金融機構貸款”的界定也有嚴格要求。如，企業以個人名義（老板或員工）向銀行貸款給企業使用，由企業償還本息的情況；以及通過銀行以理財產品、基金等形式投入企業的資金等形式，就不符合規定。又如，通過銀行以委托貸款形式借給企業的資金，可以作為金融機構貸款處理。但委托貸款銀行一般只收取手續費，不出具發票，應由委托方到稅務局申請代開資金占用費發票，對銀行自制票據則不符合規定。

　　易錯點3：利息支出準予扣除的時間臨界點要清晰。

　　實務中，當有的項目已完工但借款未到期，此時對于相關利息能否繼續扣除，常會有不同理解。依照企業會計準則規定，在建房地產開發產品按存貨處理，開發期間的利息作為期間費用核算，當通過竣工驗收時便相當于工廠產品完成了生產過程。而且《土地增值稅清算管理規程》第二十一條等明確，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。因此筆者認為，應只允許扣除項目開發過程中發生的利息費用，即利息計算的臨界點，通常最晚至項目竣工通過驗收的日期。

　　易錯點4：當閑置專項借款對外投資產生收益時，利息支出核算要準確。

　　依據借款費用會計準則，為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定，因此閑置專項借款對外投資收益應沖減利息支出。