某工廠為生產(chǎn)經(jīng)營需要，2016年向某城市商業(yè)銀行借款2,000萬元，因市場及公司經(jīng)營管理等因素，該公司連續(xù)虧損，無法按期歸還到期債務(wù)。現(xiàn)銀行將該工廠告上法庭，法院判決該工廠定期履行償還義務(wù)，于2018年6月拍賣工廠的不動產(chǎn)廠房以償付債務(wù)，該廠房系2008年6月購得，當(dāng)時(shí)的價(jià)格為400萬元（含契稅），長沙公司注銷，購房發(fā)票齊全。現(xiàn)拍賣價(jià)2,000萬元；在此案例中，我們將分析以不動產(chǎn)抵償債務(wù)如何繳稅？

　　根據(jù)我國現(xiàn)行稅法相關(guān)規(guī)定，拍賣抵債資產(chǎn)應(yīng)視同銷售處理，繳納的稅種有增值稅及附加、印花稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅。

　　增值稅及附加：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定：

　　1、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　2、管理方面的要求：納稅人按規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。這里憑證是指稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書，國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

　　該工廠應(yīng)繳納的增值稅：（2,000-400）/1.05*5%=76.19萬元；

　　附加稅費(fèi)：76.19*（7%+3%+2%）=9.14萬元；

　　增值稅金及附加=76.19+9.14=85.33萬元。

　　印花稅：按拍賣價(jià)格的萬分之五計(jì)征：2,000*0.05%=1萬元。

　　土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。將不動產(chǎn)拍賣，屬于轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

　　另根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第七條相關(guān)規(guī)定，關(guān)于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）相關(guān)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。土地增值稅計(jì)算如下：

　　①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝原購房發(fā)票金額（1＋5%N）＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，其中N代表原購房發(fā)票所載日期至售房發(fā)票開具之日止的年數(shù)：400*（1+5%*10）+85.33+1=686.33萬元；

　　②增值額＝舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)款－扣除項(xiàng)目金額=2,000/1.05-686.33=1,218.43萬元；

　　③增值率＝（土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額）×100%=1,218.43/686.33*100%=178%；

　　④土地增值稅適用稅率：50%；

　　⑤計(jì)算應(yīng)納土地增值稅＝1,218.43*50%-686.33*15%=506.27萬元；

　　企業(yè)所得稅：按銷售收入減去相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及損失等，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，按25%的適用稅率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。計(jì)算如下：（2,000/1.05-400-9.14-1-506.27）*25%=247.34萬元。

　　以上稅負(fù)合計(jì)：9.14+1+506.27+247.34=763.75萬元,占拍賣價(jià)格的比例為：763.75/（2000/1.05)*100%=36.37%。