2017年“3·30”新政后，廣州出現了“競地價+競配建+競自持面積”的拿地方式，關于這種拿地方式的稅務風險分析，我們在之前的文章中已詳細分析過（感興趣的讀者可查《“競配建”要當心的幾個稅務“坑”》一文），本文主要分析在該方式拿地的情況下，建成后對自持物業進行出租的稅務處理：

　　一、轉自持環節

　　1、增值稅

　　房地產開發企業將自行開發的部分房地產項目轉為自持，沒有發生交易行為，不屬于增值稅的應稅行為。

　　2、土地增值稅

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（二）款規定，“房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。”

　　3、企業所得稅

　　房地產開發企業將自行開發的部分房地產項目轉為自持，只是企業內部資產的用途改變，作為內部處置資產，按照《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條規定，不視同銷售確認所得稅收入，相關資產的計稅基礎延續計算，在會計處理上，計入固定資產或者投資性房地產，按照規定計提折舊費用，按照規定可以在企業所得稅前扣除。

　　二、持有并出租環節

　　1、增值稅

　　涉及增值稅，在“競地價+競配建+競自持面積”的拿地方式下，通常規定了自持部分只出租不能出售（或規定期限內不能出售），根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第二條規定：“納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。第三條第二點規定“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。”

　　需要提醒納稅人注意的是：如果是采取預收款方式取得租金的，根據《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第二點的規定：“《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第四十五條第(二)項修改為“納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。

　　2、房產稅

　　根據《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第一條規定：“對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。”

　　3、土地使用稅

　　自持物業用于出租，長沙工商代辦，按照《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，房地產開發企業拿地后要按規定繳納土地使用稅，將自持物業出租時，其房產、土地的實物或權利狀態并沒有發生變化，因此仍要求繼續繳納土地使用稅。

　　4、企業所得稅

　　自持物業用于出租的，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條的規定：“企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。”按照此規定，租金收入需作為應納稅所得額計算企業所得稅。

　　需要提醒納稅人注意的是，和增值稅的處理不同，如果是采用預收租金并且出現跨年的方式，根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一點：“關于租金收入確認問題，根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。”

　　三、總結

　　房企將自持物業出租的，在稅務處理上，會涉及到增值稅，房產稅，土地使用稅和企業所得稅，如果涉及到預收租金方式，由于增值稅和企業所得稅對納稅義務發生時間的規定是不同的，因此納稅人要特別留意增值稅和企業所得稅的稅務處理是否正確的問題。