福建省局答復(fù)：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。應(yīng)繳納增值稅稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%。發(fā)票應(yīng)按規(guī)定全額開具。

　　2、計(jì)算土地增值稅時(shí)，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。即：土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=應(yīng)稅收入-應(yīng)繳納增值稅稅額。

　　稅政解析與策略：

　　一、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的公式推導(dǎo)。

　　（1）應(yīng)繳納增值稅稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%

　　（2）土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-應(yīng)繳納增值稅稅額

　　=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%

　　=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+9%）*9%+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

　　=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+9%）*9%+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

　　=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(1-1/(1+9%)*9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

　　=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(1-1/(1+9%)*9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

　　=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

　　=增值稅發(fā)票的不含稅價(jià)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

　　二、拓展思考：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額是否仍然可以計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

　　1、土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額不是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　財(cái)稅【2016】43號規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。”

　　土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額是差額計(jì)稅時(shí)銷售額的扣除項(xiàng)目，并不是作為進(jìn)項(xiàng)稅額在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的。所以，土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額并不需要從土地出讓價(jià)款中作價(jià)稅分離，土地出讓價(jià)款可以全部計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

　　2、土地增值稅納稅申報(bào)表的填表說明。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號）明確，“土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）表第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫”。309號也沒有要求土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額需要從土地出讓價(jià)款中作價(jià)稅分離，以扣除所抵減的銷項(xiàng)稅額后的土地出讓價(jià)款計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

　　標(biāo)題：關(guān)于房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅、土地增值稅等各稅種收入金額的確認(rèn)

　　寫信人：h**

　　咨詢時(shí)間：2020-05-10

　　回復(fù)時(shí)間：2020-05-13

　　發(fā)布時(shí)間：2020-05-13

　　留言內(nèi)容：

　　關(guān)于房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅、土地增值稅收入金額：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號文，營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)均為不含增值稅收入，那房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅是增值稅發(fā)票上注明的稅額，還是增值稅=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%，也即房地產(chǎn)企業(yè)開具的發(fā)票的增值稅金額是發(fā)票上注明的稅額還是扣除土地價(jià)款之后計(jì)算出來的金額？一、如果房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅為發(fā)票上注明的稅額，那么收入金額即為發(fā)票上注明的不含稅金額二、如果增值稅為（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%，那么收入金額為發(fā)票上的價(jià)稅合計(jì)數(shù)-（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%

　　回復(fù)部門：

　　納稅服務(wù)中心

　　回復(fù)內(nèi)容：

　　您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。應(yīng)繳納增值稅稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%。發(fā)票應(yīng)按規(guī)定全額開具。