房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（拆遷人）根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，通過各種方式對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶。房地產(chǎn)開發(fā)公司在具體辦理“安置”或“償還”時，用本項目房地產(chǎn)“安置”或“償還”被拆遷人的這部分自行開發(fā)的房地產(chǎn)（償還面積）增值稅銷售額如何確定，頗有爭議。許多地方?jīng)]有明確的規(guī)定，缺乏政策的透明度、穩(wěn)定性；有些地方雖然有規(guī)定，但在確定增值稅的計稅依據(jù)時引用（實質(zhì)引用）了營業(yè)稅的核定方法；不同地區(qū)在確定銷售額時成本是否含土地價款也不統(tǒng)一，導(dǎo)致銷售額差別很大。

　　本文從營業(yè)稅時代的政策說起，重點對河南省、河北省、深圳市、湖北省關(guān)于如何確定償還面積增值稅銷售額的解答進(jìn)行分析，并對此業(yè)務(wù)涉及的營業(yè)稅或增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的銷售額的政策依據(jù)進(jìn)行對比，在此基礎(chǔ)上提出處理建議，希望通過此文引起相關(guān)部門的重視，最終實現(xiàn)此項業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)的規(guī)范統(tǒng)一。

　　一、營業(yè)稅時代的營業(yè)額的規(guī)定

　　眾所周知，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點。之所以從營業(yè)稅說起，一方面房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的前身就是營業(yè)稅，營業(yè)稅的許多政策在營改增之后都得到了平移；另一方面，查補時，應(yīng)納營業(yè)稅還是增值稅，需要根據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生時間在營改增前或后來判斷，仍存在補繳營業(yè)稅的可能。

　?。ㄒ唬┨囟ㄖ黧w、特定時期的營業(yè)額的規(guī)定

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)?a href="http://m.laderaranchdance.com/">稅務(wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房，車棚，托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

　　依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第34號），國稅函發(fā)〔1995〕549號，自2016年5月27日起全文廢止。

　　有的稅務(wù)干部說，房地產(chǎn)開發(fā)開公司在確定償還面積的營業(yè)額時，按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅（增值稅），這個說法已經(jīng)站不住腳了。一方面國稅函發(fā)〔1995〕549號已經(jīng)廢止；另一方面這個文件是對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)，并不適用別的市場主體。

　　（二）在不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，償還面積營業(yè)額的核定

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號）規(guī)定，自2014年3月1日起，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，長沙公司注銷，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額按財政部國家稅務(wù)總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。

　　關(guān)于國家稅務(wù)總局公告2014年第2號，需要強調(diào)三點：一是僅適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價款的土地上（比如劃撥方式取得土地使用權(quán)）開發(fā)回遷安置房時；二是核定營業(yè)額時只能用“營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）”，不能選擇別的核定方式；三是核定營業(yè)額時營業(yè)成本或者工程成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。

　?。ㄈ┰诔袚?dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，償還面積營業(yè)額的核定

　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第二十條納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

　　（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

　?。ǘ┌雌渌{稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

　?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ǎ?/p>

　　營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

　　公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。