近日，有網(wǎng)友詢問：買了商品房，開發(fā)商還沒給增值稅發(fā)票，說好是交房的時候給。區(qū)里通知現(xiàn)在交契稅的可以補貼20%，不知道提前交契稅會不會虧？

　　按照規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同（或取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證）的當天。

　　因此，購房者與房屋銷售方雙方簽訂房屋銷售合同以后，購房者的契稅納稅義務(wù)即已發(fā)生，此時繳納契稅不存在“提前繳納契稅”的問題；房屋銷售方是否已開具發(fā)票、是否交房，不影響購房者此時依法繳納契稅。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)一般都會告訴購房者在簽訂購房合同后，就自行申報繳納契稅。不少地區(qū)開通了電子繳納契稅的通道，在房地產(chǎn)企業(yè)那里（售樓處或財務(wù)室）就可以辦理契稅繳納手續(xù)。

　　雙方簽訂購房合同后，在房屋銷售方尚未開具發(fā)票時，購房者繳納契稅，最大的問題在于繳納契稅的計稅價格，其他沒什么太大影響。

　　先說一下營改增后房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的方式，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，長沙代理記賬，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時（全國各地基本都以合同約定交房時間與實際交房時間孰先為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生日）再按規(guī)定的稅率（營改增后的新項目，適用一般計稅方法，現(xiàn)在稅率為9%）或征收率（營改增前的老項目，適用簡易計稅方法征收率為5%）來計算應(yīng)繳增值稅，再減去預(yù)繳的增值稅，為該房地產(chǎn)企業(yè)此時的應(yīng)增值稅。

　　針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收商品房銷售款，但又尚未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的特殊情形，特規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收取預(yù)收款時可以開具編碼為602......，商品和服務(wù)分類簡稱為“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”，稅率欄選擇填寫“不征稅”的增值稅普通發(fā)票（俗稱“不征稅發(fā)票”）。

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊原因，如上述房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的特殊方式、還有報建面積與最終交房面積的差異等，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在收到預(yù)收售房款時開具收據(jù)或者稅率欄標明“不征稅”的增值稅普通發(fā)票，待到最終交房時按照實測面積再開具正式的售房發(fā)票。當然，在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)后開具發(fā)票，開給個人購房者的是普通發(fā)票；開給企業(yè)等單位購房者的可以是普通發(fā)票也可能是增值稅專用發(fā)票。

　　如前所述，在房地產(chǎn)企業(yè)尚未開具正式的銷售商品房發(fā)票時，由于此時銷售商品房的合同已經(jīng)簽訂，繳納契稅是應(yīng)該的，但是就可能遇到一個問題——契稅的計稅價格問題。

　　在房屋交易業(yè)務(wù)中，契稅由承受房屋產(chǎn)權(quán)也就是購買房屋的一方繳納。契稅的計稅依據(jù)為房屋買賣的成交價格。營改增后，購買房屋計征契稅的成交價格不含增值稅。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)開具帶稅率（征收率）的銷售房屋（專業(yè)用語為“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”）發(fā)票時，發(fā)票上會標明“稅率（征收率）”以及不含稅價格。此時很好辦，計繳契稅的計稅依據(jù)就是此不含稅價格。

　　而在尚未開具帶稅率（征收率）的售房發(fā)票，只是開具“不征稅”發(fā)票或收據(jù)時，發(fā)票和收據(jù)上的金額一般都是價稅合計金額。這時，申報繳納契稅就需要注意看售房合同，如果合同是按價稅分離的方式簽訂的，合同上就有不含稅價格；如果是按價稅合計的方式簽訂的合同，就需要了解房地產(chǎn)企業(yè)銷售該套房屋適用的是一般計稅方式（現(xiàn)行稅率9%）還是簡易計稅方式（征收率5%），以便分離價款與稅款，從而按不含稅的購房價格繳納契稅，以免多繳契稅。