目錄

    一、直接轉(zhuǎn)讓房屋所涉稅種及計(jì)算方式

    二、房屋繼承及贈(zèng)與需要繳納的稅種分析

    三、總結(jié) 

    筆者按

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，國家會(huì)采取一系列的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，包括限售、限購以及稅收手段。在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，稅負(fù)負(fù)擔(dān)也是賣方與買方除交易價(jià)款之外重點(diǎn)考慮的問題。而筆者也經(jīng)常被問到，直接轉(zhuǎn)讓房屋到底需要繳納哪些稅種，直接轉(zhuǎn)讓、繼承與贈(zèng)與到底哪種方式更適合？每個(gè)家庭都需要一套房屋，且不是賣方就是買方，鑒于稅負(fù)與每個(gè)人都息息相關(guān)，因此有必要在此將上述問題一一進(jìn)行分析，尤其是在營改增以后具體的規(guī)定。筆者通過歸納總結(jié)，將所涉稅種一一羅列，并明確具體文件規(guī)定，希望對(duì)您有所幫助。

一、直接轉(zhuǎn)讓房屋所涉稅種及計(jì)算方式

（一）增值稅

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅（此處為不含稅價(jià)交易額）；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。目前適用的為上述標(biāo)準(zhǔn)，即增值稅=成交價(jià)/(1+5%)×5%。

個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房（建造容積率1.0以上，單套住宅建造面積144平方米以下）對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。但是，因?yàn)閲覍?duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，導(dǎo)致部分地區(qū)如深圳規(guī)定，居民家庭新購買商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

（二）土地增值稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（三）印花稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

（四）個(gè)人所得稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，長沙公司注銷，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)(2007)33號(hào)）規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

對(duì)于“自用五年”時(shí)間如何確定：自用5年以上，是指?jìng)€(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

1、個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。