---對國稅函（2010）220號第七條的再思考

河北省遵化市稅務(wù)局高繼峰      2018-8-30

國稅函（2010）220號第七條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題規(guī)定：“《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年”。

根據(jù)多年的實踐來看，這一表述已經(jīng)存在“限縮性”解釋的可能。舊文件文字表述而言，21號文所言“按發(fā)票所載金額”僅是作為計算加計5%的計稅依據(jù)而已，并未表明該發(fā)票記載時間就一定可以成為稅務(wù)判定的“購房年度”。也正是文件規(guī)定了起止期限為“從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止”的明確表述，才更印證了取得購房發(fā)票時間并不能代表購房時間。

事實上也證明了這一專門表述非常具有現(xiàn)實意義。發(fā)票取得時間可能與購房年度相一致，也可能不完全一致。購房時間與發(fā)票取得時間可能完全一致只是一種正常交易安排的體現(xiàn)，除此之外還有多種非常規(guī)性的交易模式存在。稅收政策不能以偏概全，以僅適用于一種交易模式的政策來指導(dǎo)所有交易形式的稅收管理。

首先，發(fā)票取得時間不一定就必然可以充分代表舊房取得時間。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般順序，應(yīng)當(dāng)是先簽訂合同，再開具發(fā)票，這是第一個步驟，僅是表明產(chǎn)權(quán)具有了轉(zhuǎn)移的可能性。如果真正實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，還需要國家有關(guān)部門的確認(rèn)，即先交契稅，然后再辦理房產(chǎn)登記過戶。只有經(jīng)過這樣兩個步驟，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易方能在法律上得以完成。任何一個步驟都不能說明你的交易就此可以結(jié)束，但是，任何一個環(huán)節(jié)卻都能反映出曾經(jīng)交易的歷史片段。問題的關(guān)鍵就是，這四個環(huán)節(jié)在實際操作上并非都是按部就班順序完成的。

因各種原因，房產(chǎn)交易會存在至少如下幾個情況：

一、買期房。買主先在房地產(chǎn)商繳納定金，按照現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理規(guī)定也可取得發(fā)票，然后再定正式購房合同，繳契稅和辦《房產(chǎn)證》更在其后；

二、因為在一個集團內(nèi)母子公司之間、子（分）公司之間或者共同的投資人控制的企業(yè)之間進行資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，僅以評估報告或者公司決議協(xié)議入賬，只需要稅務(wù)機關(guān)開具免繳契稅證明就能辦理新的《房產(chǎn)證》，因各種原因在若干年后才開具發(fā)票；

三、政府向有關(guān)部門和單位直接劃撥房產(chǎn)，可以不開具發(fā)票直接辦理《房產(chǎn)證》，若干年后才開具發(fā)票；

四、買房人在訂立購房合同后直接在原來的財政部門繳納契稅，繞稅務(wù)機關(guān)不開具發(fā)票，在房管部門徑直辦理了《房產(chǎn)證》，若干年后因需要才在稅務(wù)機關(guān)補開發(fā)票；

五、先訂合同、然后開發(fā)票、接著交契稅、最后辦《房產(chǎn)證》。這是正常順序。這是現(xiàn)實中最常見的幾個交易類型。我們不得不承認(rèn)，在二手房交易中，一些熟人或者朋友為了利用“滿5唯一”的稅收優(yōu)惠，雙方實際已經(jīng)私下交易成功，卻推遲開具發(fā)票的行為早已經(jīng)司空見慣，這既給稅收造成了流失風(fēng)險，也給下此再轉(zhuǎn)讓行為對“舊房”取得時間的稅務(wù)判定造成了困難。

由此可見，依據(jù)“開具發(fā)票時間”來認(rèn)定房產(chǎn)取得時間只能對號入座適用于第五種正常的交易類型。如果用發(fā)票取得時間來認(rèn)定舊房實際取得時間，對于非正常順序交易的情形明顯不切實際了。如此一來，220號文第七條“限縮性”規(guī)定就已經(jīng)明顯不適應(yīng)了社會經(jīng)濟的發(fā)展。

其次，發(fā)票并不是判斷是否已經(jīng)購買房產(chǎn)的唯一參照。

房產(chǎn)交易行為，首先要訂立《房產(chǎn)買賣合同》，而后才能開具發(fā)票；而要發(fā)生法律上的產(chǎn)權(quán)取得或者轉(zhuǎn)移，還必須繳納契稅或取得契稅免稅證明進行產(chǎn)權(quán)登記或者過戶《房產(chǎn)證》。這四個環(huán)節(jié)都應(yīng)當(dāng)構(gòu)成原始房產(chǎn)取得的一個佐證鏈條。以發(fā)票取得來證明發(fā)生過房產(chǎn)交易是可以的，但是如以一紙發(fā)票來證明房產(chǎn)交易一定就是成功的，長沙工商代辦，就未免牽強了。如果再以發(fā)票取得時間來確認(rèn)房產(chǎn)交易是在“發(fā)票記載”時間完成的，就更缺乏法律依據(jù)了。