在2018年兩會期間，全國人大代表關于REITs的提案建議層出不窮，而其中代表們最為關心的主要議題仍為關于REITs的專項稅收政策。REITs的稅務問題之所以一直引人關注，在筆者看來主要有以下三方面的原因：首先，房地產商以REITs開展結構化融資須考慮到稅負層面的融資成本問題，其次，REITs交易結構中的納稅主體眾多，作為計劃管理人的券商或基金在設計交易結構時要明確各參與主體的納稅義務，避免發生偷稅漏稅行為，最后，由于REITs交易結構中底層資產產生的現金流須經歷多個環節，明確各環節的納稅事項是進行基礎資產未來現金流測算的前提，一旦計劃管理人遺漏了某個環節的稅項，很有可能導致未來現金流預測的覆蓋倍數比實際情況偏高，長沙公司注冊，進而造成較大的償付本息壓力。

　　基于上述原因，筆者將結合我國目前現行的稅收政策，以保利租賃住房REITs為例，分步驟描述在開展REITs結構化融資過程中涉及的主要稅種及納稅主體等相關事項，以期讓讀者對REITs在設立、存續及退出的各個階段所涉及的納稅環節都有比較清晰地認識與把握。

　　正文

　　以保利租賃住房REITs為例，其整個REITs產品的成功發行及退出共包括設立、存續及退出三個主要階段，而不同的階段又具體分為資產劃轉設立項目公司、設立私募基金收購項目公司股權等多個步驟的具體操作。因此，筆者將結合現行的稅收政策，按步驟逐一梳理REITs產品在各環節所涉及的各項稅種及納稅義務等稅務問題。

　　一、REITs產品設立期

　　在REITs產品設立階段，以保利租賃住房REITs為例，其主要步驟包括保利地產通過資產劃轉設立項目公司、前海開源作為基金管理人設立私募基金、保利地產作為原始權益人認購基金份額、專項計劃購買基金份額以及私募基金收購項目公司股權共計五個步驟.

　　上述五個步驟也是該類REITs產品基礎資產的形成過程，其圖示如下:

　　在上述五個步驟中，其納稅環節主要在于“保利地產通過資產劃轉設立項目公司”與“私募基金收購項目公司股權”兩個步驟。

　　步驟1：保利地產通過資產劃轉設立項目公司

　　在“保利地產通過資產劃轉設立項目公司”過程中，其主要稅種包括土地增值稅、增值稅、契稅、企業所得稅及印花稅。

　　1、土地增值稅

　　就土地增值稅而言，其納稅義務人為原始權益人保利地產。根據《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國稅發〔2016〕70號）關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認的規定：“納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條規定執行。”

　　而根據上述國稅發187號文第三條的規定“房地產開發企業視同銷售的行為，其收入按下列方法和順序確認1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。”由于保利地產以不動產物業出資設立項目公司的行為屬于對外投資行為，應按照營改增后視同銷售房地產行為確認收入，計算繳納土地增值稅。

　　與此同時，從土地增值稅的豁免規定來看，《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規定“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅”。而第五條規定“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業”。由于財稅5號文的規定，房地產開發企業通過不動產出資設立項目公司，并不屬于暫不征收土地增值稅的豁免范圍。因此，房地產開發企業保利地產作為原始權益人以劃轉資產的市場評估價進行注資，以該市場評估價減除規定的開發成本及費用后作為計稅基礎，計算土地增值稅。

　　值得注意的是，上述財稅5號文執行期限截止到2017年12月31日，但目前暫無延續性相關政策，可暫以該文件作為土地增值稅豁免范圍的參考稅收文件。

　　2、增值稅