近日，筆者在對一個公私合營的地產(chǎn)項目進(jìn)行稅收籌劃咨詢時，驚訝地發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在做地產(chǎn)的不管是國企的還民企的老總都有了非常強(qiáng)烈的事前稅收籌劃思維。這不得不歸功于前兩年轟轟烈烈地實(shí)施土地增值稅清算，有的地產(chǎn)老總因為沒有事先籌劃，眼睜睜看著到手的利潤都交了稅，或是為了繳稅而面臨巨大的危機(jī)。

　　昨日我還和團(tuán)隊的伙伴開玩笑，花錢請人做稅務(wù)籌劃，可能是投入產(chǎn)出比最大的買賣了。花少量的代價得到的可能是幾十上百倍的收獲。當(dāng)然一定要請專業(yè)人士！凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。用在稅收籌劃上是再合適不過的了。否則就會像上圖一樣，那只“看得見得手”伸手管你要，你是不能有半點(diǎn)怠慢的。稍有不從，安個偷稅漏稅抗稅的帽子，滯納金、罰款、罰金、刑事處罰哪一樣都不輕松！

　　前言

　　土地增值稅因頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，又被戲稱為“土地爭執(zhí)稅”，甚至有人稱之為“妖稅”。土地增值稅就是個磨人的小妖精，不但企業(yè)和財務(wù)人員受盡折磨，稅務(wù)局和清算中介機(jī)構(gòu)也并不輕松。伴隨著營改增的全面推行，業(yè)界也有取消土地增值稅的呼聲，但筆者認(rèn)為還是挺難。土地增值稅屬于地方稅種，全部交地方財政，由地方稅務(wù)局收取；營改增后原來主要的地方稅種營業(yè)稅被取消了，地稅部門幾乎無大稅可征，為擴(kuò)大地稅收入可以說是絞盡腦汁，很多企業(yè)都快被逼瘋了。所以除非國地稅合并，中央與地方在稅收收入的分配上再進(jìn)行合理的劃分，才有可能取消。

　　之所以會引起如此多的爭議，主要原因一是稅率太高，二是稅收政策簡單而滯后，三是其計稅依據(jù)也即收入和扣除項目的認(rèn)定非常復(fù)雜，四是近年來計算方法的變化。

　　稅率太高

　　土地增值稅實(shí)行30%至60%的超率累進(jìn)稅率，而且還是在前有契稅、印花稅、土地使用稅，后有11%的增值稅、25%的企業(yè)所得稅，以及各類附加稅費(fèi)的基礎(chǔ)上。

　　本人孤陋寡聞，不知道除此之外，還有哪個國家的什么稅種的稅率高達(dá)60%的。如此高額的稅負(fù)，開發(fā)商與稅務(wù)機(jī)關(guān)（包括鑒證機(jī)構(gòu)）不遺余力地斗智斗勇也就不足為奇了。

　　稅收政策簡單而滯后

　　《土地增值稅暫行條例》于1993年11月26日發(fā)布，自1994年1月1日起執(zhí)行。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》1995年1月27日發(fā)布并施行。

　　這兩個法律只能說對土地增值稅的征收作了原則性的規(guī)定，很多方面還需要細(xì)化。由于開發(fā)商的抵制和其他種種原因，一直采取妥協(xié)性的“預(yù)征制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。

　　此后直到2009年5月12日，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），算是比較詳細(xì)地對土地增值稅清算進(jìn)行了細(xì)化。但這個清算管理規(guī)程最多只能算是規(guī)范性文件，其法律效力有待進(jìn)一步探討。況且在很多行文上也是模棱兩可的，比如：

　　第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

　　（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

　　（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

　　“重點(diǎn)關(guān)注”并不是一項法律用語，“合理”與否也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，諸如此類的問題都是產(chǎn)生爭議的來源。

　　計稅依據(jù)認(rèn)定的復(fù)雜性

　　收入的認(rèn)定還相對容易一些，在此不作探討。相關(guān)的扣除項目可以說是五花八門了。

　　一是涉及期限長，一個項目從準(zhǔn)備拿地到達(dá)到清算條件，少則幾年，多則十多年，筆者知道的一個地產(chǎn)項目從2004年拿地，到現(xiàn)在13年過去了，仍然沒有清算完成。

　　二是扣除項目的多樣性。

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　(一)取得土地的使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。