房地產開發企業開發的產品不一定全部用來銷售，有些可能用來出租并長期持有。持有房地產，既可以出租獲得近期收益，也可坐擁升值空間。但是這里投資性房地產的概念與通常意義上的固定資產的概念已經不同了。

 

　　《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產能夠單獨計量和出售。

 

　　投資性房地產主要包括：①已出租的土地使用權；②持有并準備增值后轉讓的土地使用權；③已出租的建筑物。企業自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

 

　　如果投資性房地產采用成本模式計量，建筑物適用《企業會計準則第4號——固定資產》，土地使用權適用《企業會計準則第6號——無形資產》。

 

　　投資性房地產公允價值能夠持續、可靠取得的，可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量，應當同時滿足兩個條件：①投資性房地產所在地有活躍房地產交易市場；②能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產公允價值合理估計。采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

 

　　由于按照公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值變動已計入當期利潤，年終申報時須對已計入利潤的“公允價值變動損益”進行調整。

 

　　按照《企業所得稅法》的規定，按公允價值模式計量的投資性房地產仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。

 

　　案例11-6投資性房地產公允價值變動損益企業所得稅如何調整

 

　　2017年1月，天山房地產公司將臨街商鋪對外整體出租，租期5年，商鋪竣工結算價值5 000萬元，可使用年限40年，長沙公司注銷，公允價值為5 500萬元。2017年12月31日，商鋪公允價值為5 800萬元；2018年12月31日，商鋪公允價值為5 600萬元。問：每年企業所得稅匯算清繳如何調整？

 

　　分析：

 

　　會計處理如下（單位：萬元，下同）：

 

　　1.2017年1月結轉投資性房地產）

 

　　借：投資性房地產——商鋪5 500

 

　　貸：開發產品5 000

 

　　公允價值變動損益500

 

　　2.2017年12月31日公允價值變動

 

　　借：投資性房地產——商鋪（公允價值變動）300

 

　　貸：公允價值變動損益300

 

　　3．2018年12月31日公允價值變動

 

　　借：公允價值變動損益200

 

　　貸：投資性房地產—商鋪（公允價值變動）200

 

　　稅務處理如下：

 

　　1．2017年企業所得稅納稅調整

 

　　2017年度企業所得稅申報時，由于“公允價值變動損益”800萬元（5 800-5 000）已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據《企業所得稅法》的規定，該投資性房地產仍允許計提折舊115萬元（5 000÷40÷12×11），納稅調減115萬元，該商鋪折余價值為4 885萬元（5 000-115）。

 

　　2．2018年企業所得稅納稅調整

 

　　2018年度企業所得稅申報時，由于“公允價值變動損益”200萬元（5 800-5 600）已計入當期會計損益，應作納稅調增。同時，根據《企業所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用125萬元（5 000÷40），納稅調減125萬元，該商鋪折余價值為4 760萬元（4 885-125）。

 

　　《北京市通州區國家稅務局2012年度匯算清繳政策熱點問題解答》中關于以公允模式計量投資性房地產的扣除問題的問答如下：

 

　　問：企業以公允模式計量的投資性房地產，能否計算折舊從稅前扣除？

 

　　答：企業以公允模式計量的投資性房地產，在會計處理中不計提折舊，未確認折舊年限，與《企業所得稅法實施條例》規定的固定資產或無形資產的扣除條件不相符，因此不得計算折舊從稅前扣除。

 

　　企業采用公允模式計量的投資性房地產，企業所得稅匯算清繳是否可以計提折舊還應遵循當地主管稅務機關規定。

 

　　2013年5月30日國家稅務總局關于公允價值模式計量的投資性房地產折舊問題具有重要的參考價值，我們分享如下：

 

　　問題內容：