近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，既改善了國(guó)民居住條件，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的提升也起到了促進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方收入的主要來(lái)源。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理歷經(jīng)十幾年的發(fā)展，也正在逐步完善。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅涉稅金額之大，計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，歷來(lái)為企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)所重視。

回顧房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征收的發(fā)展歷程：2006年以前房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理基本是一片空白，無(wú)論是納稅人還是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了解還處在初步探索階段，更談不上什么規(guī)范管理。2002年以前實(shí)行查賬征收，2003年至2005年幾年間對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行核定征收，按收入核定一個(gè)應(yīng)稅所得率，再計(jì)算企業(yè)所得稅。直到2006年3月6日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)[已全文廢止]文件，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅才正式有了成型的規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管理進(jìn)一步加強(qiáng)。從2006年開(kāi)始所有房地產(chǎn)企業(yè)均實(shí)行查賬征收。但由于前幾個(gè)年度一些房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收，造成票據(jù)的取得存在諸多問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的稅收管理造成一定的影響。2009年3月6日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知[條款失效]國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件，此文件延用至今。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅繳納及管理起到實(shí)際的指導(dǎo)作用。

房地產(chǎn)企業(yè)的匯算清繳工作成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中的重中之重，讓我們一起走入房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳。

做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算工作，首先要了解房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程，要弄清楚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況。

房地產(chǎn)公司分成以下幾種類型：一種是項(xiàng)目公司，即一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目開(kāi)始前公司成立，項(xiàng)目結(jié)束，公司注銷。從公司成立到注銷只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。一般民營(yíng)企業(yè)采取這種方式較多，運(yùn)作比較靈活。成立項(xiàng)目公司最大的好處在于可以在一定限度內(nèi)控制相應(yīng)的法律及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目公司一般是有限責(zé)任公司，具有獨(dú)立的法律主體資格，也是獨(dú)立的納稅人。如果因開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生嚴(yán)重虧損或資不抵債，項(xiàng)目公司可以自行依法宣布破產(chǎn)清算，不會(huì)影響到其他項(xiàng)目或者整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)情況，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，從而減少損失。

第二種情況是一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)分公司，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程均由分公司單獨(dú)操作核算。這種情況下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的法律及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)仍由總公司承擔(dān)。所得稅要與總公司合并納稅。但對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)核算更清晰明了，更準(zhǔn)確。

第三種情況也是多數(shù)房開(kāi)企業(yè)采取的方式，一個(gè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，有的多達(dá)三個(gè)五個(gè)甚至是很多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)存在。

從房地產(chǎn)企業(yè)所得稅角度考慮，項(xiàng)目公司核算相對(duì)思路比較清晰。如果一個(gè)房地產(chǎn)公司同時(shí)存在多個(gè)項(xiàng)目，而且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度有所不同，有的項(xiàng)目剛開(kāi)始建設(shè)，有的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售，有的項(xiàng)目未完工，有的項(xiàng)目已完工，有的項(xiàng)目已剩尾盤，總之各種情況同時(shí)存在，開(kāi)發(fā)情況極其復(fù)雜，可想而知所得稅核算的難度之大，這就要考驗(yàn)企業(yè)所得稅核算者的能力了。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅不得事先采取核定方式征收，只能采取查賬方式征收。但有特殊情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。特殊情況主要是指以下幾種情形：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的;(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的;(三)擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的;(四)雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的;(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的;(六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以往年度進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)有上述情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。但事先不得核定征收。

房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)一樣企業(yè)所得稅采取平時(shí)預(yù)繳，年終匯算清繳方式。平時(shí)預(yù)繳時(shí)有的房開(kāi)企業(yè)按月預(yù)繳，有的是按季度預(yù)繳，主要是根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)稅種核定的要求進(jìn)行預(yù)繳即可。

為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，以一個(gè)項(xiàng)目公司為例：如果房地產(chǎn)公司是項(xiàng)目公司，只有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)看，可以分為以下兩個(gè)階段：一是未完工階段，二是完工階段，未完工階段可以再細(xì)分為兩種情況，一是未開(kāi)始預(yù)售階段，未取得預(yù)售收入；二是開(kāi)始預(yù)售階段，已取得預(yù)售收入。未完工階段企業(yè)所得稅核算相對(duì)簡(jiǎn)單。如果未開(kāi)始預(yù)售，未取得預(yù)售收入，則無(wú)需考慮預(yù)售收入的調(diào)整，只考慮營(yíng)業(yè)外收支及費(fèi)用、以及可以稅前扣除的稅金即可。如果開(kāi)始預(yù)售，已取得預(yù)售收入，則要對(duì)預(yù)售收入作相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。年終所得稅匯算清繳也是按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率法計(jì)算取得的預(yù)售收入的應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，并計(jì)算此前取得的銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。即對(duì)以前取得收入相應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額按實(shí)際毛利額進(jìn)行納稅調(diào)整。