房地產企業購買電梯及安裝服務分為三種情況：

　　一是房地產企業直接從電梯生產廠家購買電梯及安裝服務；

　　二是房地產企業直接從電梯貿易企業購買電梯及安裝服務；

　　三是房地產企業直接從電梯生產廠家或電梯貿易企業購買電梯，然后從電梯生產廠家或電梯貿易企業的全資子公司——電梯安裝企業，購買安裝服務。

　　這三種業務流程中的稅收成本是不一樣的。

　　因此，房地產企業要正確處理這三種業務流程的稅務處理，并從中選擇稅負最低的業務流程。

　　一、法律依據分析

　　《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第四條規定：“一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。”在該條規定中，特別要注意“可以”兩個字。“可以”的含義是提供電梯安裝服務的企業對“電梯安裝服務”可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅（稅率為3%），也可以不按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅（稅率為3%），具體的稅務處理分為以下兩種情況，具體如下：

　　1、如果一般納稅人的電梯貿易企業銷售電梯的同時提供安裝服務，則電梯貿易企業提供的電梯安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計征增稅（即可以選擇3%的稅率計征增值稅）。

　　如果購買電梯的企業不同意提供電梯安裝服務的電梯貿易企業適用簡易計稅方法選擇3%的稅率計征增值稅，則提供電梯安裝服務的電梯貿易企業必須照混合銷售行為的規定，銷售電梯和電梯安裝服務一并按照17%的稅率征收增值稅。

　　2、如果一般納稅人的電梯生產企業銷售電梯的同時提供安裝服務，則電梯生產企業提供的電梯安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計征增稅（即可以選擇3%的稅率計征增值稅）。

　　如果購買電梯的企業不同意提供電梯安裝服務的電梯生產企業適用簡易計稅方法選擇3%的稅率計征增值稅，則根據《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第一條的規定，售活動板房、機器設備、鋼結構件等自產貨物的同時提供建筑、安裝服務，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第四十條規定的混合銷售，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。

　　因此，根據此規定，電梯生產企業提供的電梯安裝服務必須選擇11%的稅率計征增值稅。

　　二、房地產企業采購電梯及安裝服務的涉稅成本分析

　　房地產企業購買電梯及安裝服務的涉稅成本因房地產企業與電梯生產企業或電梯貿易企業不同的合同簽訂方法而不同，具體分析如下：

　　1、四種不同的合同簽訂方法

　　①房地產企業與電梯生產企業或電梯貿易企業簽訂一份合同，將安裝費用打進電梯價格中，合同中約定：價格含安裝費用。

　　②房地產企業與電梯生產企業或電梯貿易企業簽訂一份合同，合同中分別約定電梯價款和電梯安裝服務價款。

　　③房地產企業與電梯生產企業或電梯貿易企業分別簽訂兩份合同：一份是電梯采購合同；另一份是電梯安裝服務合同。

　　④房地產企業與電梯生產企業或電梯貿易企業簽訂一份采購電梯合同，然后，房地產企業與電梯生產企業或電梯貿易企業的下屬全資子公司簽訂電梯安裝服務合同。

　　2、不同合同下的涉稅成本

　　根據前面法律依據分析，可知以上不同的合同簽訂方法下的涉稅成本分析如下：

　　第一種簽合同方法的涉稅成本：

　　由于電梯生產企業或電梯貿易企業是一般納稅人，所以在合同中約定價格含安裝費的情況下，電梯生產企業或電梯貿易企業都向房地產企業開具17%的增值稅進項稅額的增值稅專用發票。電梯安裝費用在房地產企業里可以抵扣17%的增值稅進項稅。

　　第二種簽合同方法的涉稅成本分析：

　　（1）房地產企業與電梯生產企業或簽訂一份合同，合同中分別約定電梯價款和電梯安裝服務價款的情況下，電梯生產企業發生了銷售自產并提供安裝服務，電梯生產企業給房地產公司有兩種開具發票的辦法：