2010年上半年是國家對于房地產業調控政策頻出的階段，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）在第（二）項堅決抑制不合理住房需求中指出：發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。為此，財政部、國家稅務總局及各地方稅務機關后續發布了很多稅收調控政策，劍指房價。我們特在此梳理2010年上半年中央層面的房地產稅收調控政策以饗讀者。

　　一、房地產營業稅政策回顧分析
　　《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號）
　　該文2009年12月22日發布，對于個人轉讓住房營業稅政策規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，長沙工商稅務，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　[政策解讀]該文同時規定自2010年1月1日起，《財政部、國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。這意味著房地產市場消費的促進政策開始轉為抑制政策，目的在于遏制通過炒房獲利的市場投機行為，促進房地產市場的健康長遠發展。

　　財稅[2008]174號規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　以上政策是針對二手房交易市場，通過提高交易稅費成本降低交易利潤，從而調控房價。執行這一政策，轉讓二手房的納稅人要注意房屋買賣的期限的限制規定。

　　二、房地產個人所得稅政策回顧分析
　　《國家稅務總局關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發[2010]54號）
　　該文2010年5月31日發布，對于加強房屋轉讓所得征收管理，強調要切實按照《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）、《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發[2007]33號）等相關文件規定，繼續做好房屋轉讓所得征收個人所得稅管理工作。

　　[政策解讀]國稅發[2006]108號文主要精神為限制二手房交易中的人為低價行為并明確個人所得稅的各種扣除項目計算方式，國稅發[2006]108號規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
　　（一）房屋原值具體為：?
　　1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。?
　　2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。?
　　3. 經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。?
　　4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。?

　　已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。?
　　經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。?

　　5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關規定，其原值分別為：?
　　（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；?
　　（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；?
　　（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；?
　　（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。?