住房資產是中國家庭總資產的重要組成部分。自1998年住房改革以來，圍繞住房問題，中國家庭發生了許多悲歡離合的故事。圍繞房價的走向，各方更是針鋒相對，有唱衰的，有看漲的，大家互不相讓。

　　首先要承認的是，我國家庭的自有住房率較高。2011年“兩會”期間，溫家寶總理與網友在線交流時表示，中國家庭自有住房率高達80%.根據中國家庭金融調查（CHFS）的數據，我國城市家庭自有住房率將近85%.同時，房產收益非常可觀。就房價來看，住房的當前估價遠高于歷史獲得成本，經CPI調整后家庭的第一、二、三套住房平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%.若只考慮商品房，則家庭第一、二、三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%.

　　同時，我國家庭的住房負擔較重，無房家庭的購房壓力大，“房奴”不是傳說。在房貸方面，非農戶籍家庭戶均銀行貸款28.4萬元，房貸總額是家庭年收入的幾倍甚至幾十倍。根據“中國家庭金融調查與研究中心”的數據，戶主年齡在30~40歲之間的家庭貸款總額平均為家庭年收入的11倍；戶主為大專畢業的家庭貸款總額是家庭年收入的14倍；收入處于最低25%的家庭貸款總額更是達到了家庭年收入的32倍之多。

　　房價下降是緩解家庭負擔的重要措施，而住房的高收益也意味著房價存在大幅下降的空間。對僅擁有1套住房的非農戶籍家庭，若房價下降5%，則約14.1%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價；若房價下降30%，約27.8%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價。而從長遠來看，住房供給不足的局面將不復存在，房價下跌是必然的。

　　由于購房首付比例要求較高以及前期房價的快速上漲，銀行能承受房價在一定程度上的下跌。根據中國家庭金融調查數據，有13.9%的非農戶籍家庭為購買住房而向銀行貸款，占比不是太大。且對有銀行貸款的非農戶籍家庭，若房價下降5%，房屋市價低于目前銀行欠款的家庭占比僅0.3%.若房價下降30%，該比例也只有2.9%，銀行完全可以承受。

　　然而，目前對住房調控的政策主要集中在“調需求”上。就調控效果來看，雖然本輪調控的嚴厲程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房價格的變化卻非常有限，開發商、政府與消費者均遭受不同程度的損失。同時，差別化的房貸政策還加劇了民間金融風險。根據中國家庭金融調查數據，有20%的家庭因購房而向親戚朋友借款，利息和人情負擔重。

　　那么，該如何有效調控房地產市場呢？

　　應多在廉租房上下功夫

　　為應對房價的過快上漲，“十二五”期間，政府準備大量提供經濟適用房，積極調整住房供給結構。但與經適房相比，我更傾向于建議政府多在廉租房上下功夫。

　　首先，經適房相當程度具有商品房的性質，價格要明顯低一些，因此成為一些權力部門重要的尋租工具。經適房雖有種種限制，但仍難避免高收入群體的投機行為，最后購買到經適房的往往并不是低收入且最需要住房的家庭。

　　根據CHFS的數據，在購買經適房的非農家庭中，約有16.9%的非農戶籍家庭有2套及以上住房，在這些家庭中，有2.9%的家庭購買了經適房，這些家庭的年均收入為11.4萬元，這遠高于只擁有1套住房且為經適房的家庭的年收入4.1萬元，并且遠高于租房家庭的年收入5.9萬元。而這些通過購買經適房獲得多套房的家庭從出租房屋中獲得的收入平均為2.6萬元。

　　與經適房相比，廉租房由于不可出售，留給高收入群體投機的空間要比經適房小得多。

　　其次，經適房定價困難，有的經適房的價格比商品房的價格低不了多少。購買經適房的人，多是收入不足以買房的人，即使在購買經適房之后，也難免成為“房奴”，生活負擔加重，生活水平下降。

　　根據CHFS的數據，在只有一套住房的非農家庭中，購買經適房家庭的平均購房負債為9.2萬元，甚至要高于購買商品房的家庭（8.4萬元）。而購買經適房的家庭的年收入只有4.2萬元，不到購買商品房家庭的一半。

　　最后，經適房由于利潤相對較低，開發商積極性不高，政府往往需要給予廉價的土地及承擔配套設施建設；并且部分開發商受利益驅動，認為經適房面向中低收入人群，建設過程中并不注重經適房的質量。

　　因此，我認為，與其大規模投資建設經適房，不如直接興建廉租房。與經適房相比，廉租房只轉讓使用權，不轉讓所有權，留給富人的尋租空間較小；并且廉租房不需考慮對房地產企業的利潤，對政府來說，成本遠低于經適房；廉租房可以周轉適用，往往租房的都是最需住房的，比經適房更能體現保障性的職能。