集體土地拆遷牽出四大營業稅難題

　　限于拆遷補償業務的復雜性，國務院財政、稅務主管部門一直沒有對農村集體土地拆遷補償費有關營業稅問題作出具體規定，相關納稅主體只能套用現有政策進行營業稅稅務處理。

　　村委會取得的拆遷補償費要不要征收營業稅

　　村委會處置集體土地一定要區分，是處置土地所有權還是處置土地使用權并進行不同的營業稅處理。

　　《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》都規定：“農村和城市郊區的土地，除有法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”鑒于相關法律規定農村和城市郊區的土地屬于集體所有，故村委會（村集體經濟組織）處置集體土地一定要區分，是處置土地所有權還是處置土地使用權并進行不同的營業稅處理。

　　1.對于村委會（村集體經濟組織）通過合法程序出讓農村集體土地而取得的土地補償收入，實質上屬于土地所有者出讓土地使用權取得的收入，對該收入依法不征收營業稅。

　　這種情況最主要的表現形式就是集體土地被國家依法征收。

　　《中華人民共和國物權法》第42條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

　　正是基于集體土地被依法征收具有強烈的公益色彩，國家稅務總局在其1993年12月27日印發的《營業稅稅目注釋》（國稅發〔1993〕149號）中做出了不征收營業稅的解釋。（國稅發〔1993〕149號）文件中第8個問題“轉讓無形資產”中對于“轉讓土地使用權”統一規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。

　　《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）又進一步明確，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照（國稅發〔1993〕149號）的規定，不征收營業稅。

　　2.對于村集體（村委會）未經政府相關部門審批，私自轉讓農村集體土地，因其土地權屬未進行變更仍為集體土地，既不屬于“轉讓土地所有權”，也不屬于“轉讓土地使用權”，在現行政策下，只能按照村集體將土地使用權對外出租考慮。

　　由于該行為已經提供了營業稅應稅勞務，故對其取得的補償收入按“服務業”稅目中“租賃業”子目征收營業稅。

　　用地單位取得的拆遷補償費要不要征收營業稅

　　在拆遷過程中，租用土地的用地單位也可能會從村委會或者拆遷單位處取得一定的拆遷補償費。

　　有一些企業或者其他法人單位與村委會（村集體經濟組織）簽訂集體土地租賃協議，租用集體土地并自行興建了廠房或其他建筑物用于經營，也可能是直接購買所租用土地上原已經存在的廠房或其他建筑物用于經營。在拆遷過程中，租用土地的用地單位也可能會從村委會或者拆遷單位處取得一 定的拆遷補償費。這些拆遷補償費必須仔細根據拆遷補償協議等文件分析拆遷補償的具體內容，以明確其適用稅種和征免規定。

　　對于拆遷補償費中的“建筑物、構筑物和其他土地附著物”的補償應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。實際工作中拆遷主體可能會對相關單位進行停產停業補償、機器設備補償、員工失業補償等其他補償，由于這些補償與被補償單位提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產無關，因此并不屬于營業稅征收范圍，不征收營業稅。如果涉及增值稅的，按照增值稅的有關征免規定處理即可。比如，如果屬于機器設備的補償，可以比照機器設備出售，按照處置舊固定資產的要求進行處理。