個(gè)人出租住房營(yíng)業(yè)稅減半征收

　　近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)），明確了支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一系列稅收優(yōu)惠政策。其中，對(duì)個(gè)人出租住房，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。不少納稅人向江西省贛州市12366納稅服務(wù)熱線詢問(wèn)與房屋租賃有關(guān)的稅收政策，咨詢員認(rèn)真整理有關(guān)文件后，進(jìn)行了回復(fù)。

　　房屋租賃主要涉及房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等稅種。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《房產(chǎn)稅暫行條例》等規(guī)定，出租人在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用，收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，按收入額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅（附征相應(yīng)城建稅、教育費(fèi)附加）。房屋產(chǎn)權(quán)人出租房產(chǎn)的，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%；對(duì)于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《印花稅稅目稅率表》，租賃房屋按千分之一貼花，稅額不足1元的按1元計(jì)算。個(gè)人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，應(yīng)按月租金收入扣除800元費(fèi)用后計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；月租金收入在4000元以上的，應(yīng)按月租金收入扣除20％所得額后計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率均為20％。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個(gè)人，出租的房屋坐落在城鎮(zhèn)土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)的，應(yīng)按房屋占地（含出租的院落占地）面積，依適用的土地等級(jí)稅額，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在實(shí)際工作中，國(guó)家先后對(duì)不同的房屋租賃情形出臺(tái)了稅收政策。同是房屋租賃，涉稅處理不盡相同。

　　房產(chǎn)租賃的基本稅收規(guī)定一般規(guī)定：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）規(guī)定，免稅單位出租的房產(chǎn)應(yīng)征收房產(chǎn)稅；納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅；凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅；承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　減稅規(guī)定：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號(hào)）和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人出租商住兩用房征稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]74號(hào)）規(guī)定，自2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。對(duì)個(gè)人租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。根據(jù)財(cái)稅[2008]24號(hào)文件規(guī)定，自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　免稅優(yōu)惠：

　　1.財(cái)稅[2000]125號(hào)文件規(guī)定，自2001年1月1日對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門(mén)向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。2.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于暫免征收軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2004]123號(hào)）規(guī)定，自2004年8月1日起，對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅的軍隊(duì)空余房產(chǎn)，在出租時(shí)必須懸掛軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證，以備查驗(yàn)。3.財(cái)稅[2008]24號(hào)文件規(guī)定，自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　房產(chǎn)租賃中特殊情況的稅收處理