（總局公告2019年第4號(hào)第四條）《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

　　【解讀】四、其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的政策適用問(wèn)題。稅務(wù)總局在2016年制發(fā)了23號(hào)公告和53號(hào)公告，對(duì)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金（包括預(yù)收款）形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小規(guī)模納稅人免稅政策。為確保納稅人充分享受政策，在上調(diào)免稅標(biāo)準(zhǔn)至10萬(wàn)元后，該政策繼續(xù)執(zhí)行。

　　【例1】2019年小李出租自有住房一套，每月租金4萬(wàn)，租期一年，一次性收取全年租金48萬(wàn)元。

　　答：小李一次性收取租金48萬(wàn)元，在租賃期12個(gè)月內(nèi)平均分?jǐn)偅伦饨鹗杖?萬(wàn)元，未超過(guò)10萬(wàn)元，應(yīng)免征增值稅。

　　2019年以前小李應(yīng)繳納增值稅480000/1.05*1.5%=6857.14元，2019年后則一分錢增值稅也不用繳了，享受免稅政策。

　　【例2】2019年小李出租自有非住房一套，每月租金4萬(wàn)，租期一年，一次性收取全年租金48萬(wàn)元。

　　答：小李一次性收取租金48萬(wàn)元，在租賃期12個(gè)月內(nèi)平均分?jǐn)?，月租金收?萬(wàn)元，未超過(guò)10萬(wàn)元，應(yīng)免征增值稅。

　　2019年以前小李應(yīng)繳納增值稅480000/1.05*5%=22857.14元，2019年后則一分錢增值稅也不用繳了，享受免稅政策。

　　總結(jié)

　　總結(jié)1：明確相關(guān)概念，增值稅上的“個(gè)人”指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人，“其他個(gè)人”指自然人，自然人只能為小規(guī)模納稅人。

　　總結(jié)2：自然人只有出租不動(dòng)產(chǎn)才能在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，如果出租的不是不?dòng)產(chǎn)，而是不動(dòng)產(chǎn)則不可以平均分?jǐn)偅缱匀蝗顺鲎庾杂行∑嚱o他人。

　　總結(jié)3：自然人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為實(shí)行按次納稅，但對(duì)于特殊問(wèn)題稅法進(jìn)行了特殊規(guī)定，比如：自然人出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)采取一次性收取租金形式的，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

　　總結(jié)4：自然人以外的小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，適用按期納稅，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)第一條規(guī)定執(zhí)行，小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額未超過(guò)10萬(wàn)元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，長(zhǎng)沙公司注銷，季度銷售額未超過(guò)30萬(wàn)元，下同）的，免征增值稅。

　　總結(jié)5：自然人對(duì)外出租不動(dòng)產(chǎn)與六項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除中的住房租金扣除有關(guān)，最新消息，出租人姓名、出租人身份證號(hào)碼系統(tǒng)中已變更為了選填項(xiàng)。

　　總結(jié)6：（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）第六條第四項(xiàng)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)第二條自2019年廢止。