房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法風險提示

　　日前，國家稅務總局印發了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號），因文件執行日為2008年1月1日，所以將對房地產企業2008年度的匯算清繳工作產生重大影響。

　　相較于《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號<已失效>）、《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號，長沙公司注銷，2008年前僅適用于內資房地產開發企業），房地產開發企業需要注意的變化條款很多，比如：

　　·對于開發企業將開發產品轉作固定資產不再視同銷售

　　·擴大了適用計稅毛利率3%的保障性住房的范圍

　　·統一了企業委托境外機構銷售開發產品的銷售費用扣除比例

　　特別向企業提出注意如下風險：

　　1、核定征收方式要慎用。

　　新文件第四條明確規定：稅務機關不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理。據悉，目前仍有部分省市主管稅務機關對一些房地產企業在其成立時就事先核定應稅所得率，再按其實現的銷售收入征收企業所得稅。

　　2、計稅毛利率降低，調整了預繳方法。

　　新文件第八條對于企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率規定了最低幅度，與國稅發[2006]31號規定相比，項目計稅毛利率分別下降了5個百分點（除經濟適用房等項目外）。

　　值得特別關注的是，與《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號，2008年4月11日發布）規定相比又另有明顯不同。國稅函[2008]299號規定：企業在（除經濟適用房等外）未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額預交企業所得稅，且預計利潤率分別高于國稅發[2006]31號中相同項目的計稅毛利率5個百分點。這對房地產開發企業而言，不僅預繳方法改變了，且預繳率也下降了。這應該是“雙重政策利好”吧！

　　3、自用產品折舊扣除有限制

　　新文件規定，轉為自用的開發產品，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。這與國稅發[2006]31號的規定相比區別明顯，但對企業的最終影響不大。如果房地產企業將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產”的計稅余值應該是未扣除折舊后的原值了。

　　4、明確了計稅成本對象的確定原則。

　　這是新規定，即企業在確定成本對象時要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。需要注意的是，成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。這是比較嚴格的管理規定，盡管看似沒有實質內容。

　　5、預提費用予以明確。

　　關于“預提費用”新文件第三十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。其三、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。除此幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

　　同時，第三十四條規定：“企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。”