國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)解讀：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》

企業(yè)所得稅核定征收的事前鑒定并核定是否符合征管法？<老稅官>
 

     日前，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新文件），該文件是在原國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原文件）的基礎(chǔ)上，按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行的修訂和補(bǔ)充。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則、計(jì)稅成本支出的內(nèi)容、程序、核算方法上以及適用范圍等方面進(jìn)行了明確。

    新文件首次在以下幾方面進(jìn)行了明確：

    一、 適用企業(yè)的類(lèi)型

    新文件適用于各種類(lèi)型的企業(yè)，即從2008年1月1日起內(nèi)資和外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅處理上適用統(tǒng)一政策。但是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前未銷(xiāo)售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在以后年度取得的收入，仍按國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件的內(nèi)容執(zhí)行。2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新文件的相關(guān)政策執(zhí)行。

    二、 計(jì)稅成本的核算

    1、計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則。新文件規(guī)定成本對(duì)象可以按可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則來(lái)確定。以上原則要求企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并且一經(jīng)確定，長(zhǎng)沙公司注冊(cè)，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

    2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本列支內(nèi)容一致。

    3、計(jì)稅成本核算的一般程序，歸集至成本對(duì)象的成本和當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用中，在已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象中分配，對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)中進(jìn)行分配。對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用建立明細(xì)臺(tái)賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

    4、企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行成本計(jì)量與核算，開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直接成本直接計(jì)入成本對(duì)象，發(fā)生的共同成本和間接成本按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法分配至各成本對(duì)象中。

    土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分?jǐn)?。單?dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?。屬于不同成本?duì)象共同負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)?。其他成本?xiàng)目的分配方法由企業(yè)自行確定。

    5、可以預(yù)提（應(yīng)付）的成本費(fèi)用的情況如下：

    出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本中。

    公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

    應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。

    三、銷(xiāo)售費(fèi)用的扣除比例

    企業(yè)委托境外銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入的10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

    四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的折舊費(fèi)用

    企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

    新文件在以下幾方面對(duì)原文件進(jìn)行了修改：

    一、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率

    1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

    2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

    3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

    4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

    二、 視同銷(xiāo)售行為