2018年A市國稅稽查局發現房地產開企業A公司預收房款5.55億元未按規定預繳增值稅1500萬元。稽查局欲處予1倍罰款并加收滯納金，是否正確？

一、預繳增值稅是新事物

營改增之前，增值稅不存在預繳。增值稅申報主表沒有地方預繳申報。一些國稅局為了完成任務，讓個別企業提前預繳增值稅，通過未開發票先行申報、后期業務實際發生再紅字沖回的方式來解決。營改增后，長沙代理記賬，為了維護證財政收入的穩定、均衡企業稅負，以建筑服務、不動產銷售為代表的經濟業務按預收款發生時間預繳增值稅。同時，依據《財政部 國家稅務總局關于納稅人異地預繳增值稅有關城市維護建設稅和教育費附加政策問題的通知》(財稅〔2016〕74號)的規定：一、納稅人跨地區提供建筑服務、銷售和出租不動產的，應在建筑服務發生地、不動產所在地預繳增值稅時，以預繳增值稅稅額為計稅依據，并按預繳增值稅所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。可見，營改增后，預繳稅款的行列包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加等五大稅費。

二、預繳增值稅“暫存”過渡

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十條規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅；

營改增后，分支機構、銷售建筑服務、銷售不動產、出租不動產等經營行為產生的增值稅預繳、轉抵、結余情況在附表四《稅額抵減情況表》反映，當期發生數不能直接列支主表，開發企業預繳增值稅暫存“附表四”。

三、房地產開發增值稅納稅義務發生時間分析

《 財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第45條規定，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

開發企業銷售自行開發的房地產增值稅納稅義務發生時間，根據全國各省市國家稅務局規定，為商品房銷售合同約定的交付時間。如果開發產品移交時間早于購房合同中約定的時間，以房地產公司辦理開發產品實際移交時間為房地產增值稅納稅義務發生時間。這針對期房銷售可以，對于銷售現房不合適。

房地產銷售合同對定金、首付、分期、尾款、按揭等的收付時間約定清晰，開發企業確認增值稅納稅義務時間有六項孰早原則：1.開具有稅額的發票；2.收訖銷售款項；3.書面合同確定的收付款日期；4.商品房銷售合同約定的交付時間；5交付房屋的當天；6.不動產權屬變更的當天。受此限制，現房銷售收到的預收款，其預繳增值稅的納稅義務發生時間比期房銷售就要小很多。現房銷售的增值稅納稅義務時間如何確認，需要各省市稅務局出臺進一步的明確規定。

A公司開發銷售”銀河城“項目（老項目），2016年5月1日起預售，商品房銷售合同約定交房時間為2017年12月31日。至2017年12月31日止，共取得預售房款5.25億元（無余欠尾款）。項目按期完工并交付業主，2018年共銷售3.15億元。

分析：2017年12月31日前，A公司累計按3%預繳增值稅0.15億元。2017年12月31日其增值稅納稅義務發生，應繳納增值稅0.25億元，抵頂預繳增值稅0.15億元，應補繳增值稅0.1億元。

2018年起，A公司應當按現房銷售“六項孰早原則”確認增值稅納稅義務發生。A公司收到預收款的增值稅納稅義務時間不能適用預售期的政策，需要更多地按合同約定、結合不同情況及時確認增值稅納稅義務，預繳到應繳的空間較大減少。

四、未按規定預繳稅款的處罰規定

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)第二十八條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。