本文看點：房地產企業是資金密集型企業，有人說融資能力是地產企業的看家本領。在國家對房地產調控趨嚴、銀行信貸緊縮的環境下，就決定了房地產企業的資金來源渠道多樣，除從銀行等金融機構融資外，還需要向非金融機構和自然人融資，不同融資渠道的資金來源的利息，涉稅處理有所不同。

　　智慧源（中國房地產財稅咨詢網），作為16年來從事房地產財稅研究的地產財稅專家，對不同融資渠道來源的借入資金利息涉稅處理要點進行了梳理、歸納，希望對您有所幫助。

　　一、來自于銀行等金融機構資金利息的涉稅處理要點

　　（一）項目公司直接從銀行借款的涉稅處理要點

　　1、增值稅

　　按照財稅[2016]36號文規定，納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

　　2、土地增值稅

　　因為資金直接來自于銀行，能夠按轉讓房地產項目計算分攤的，可以據實扣除。

　　3、企業所得稅

　　因為資金直接來自于銀行，可以在稅前據實扣除。

　　（二）關于集團“統借統還”

　　1、內部使用不“加價”情況下，免增值稅。

　　2、統借統還歸根結底是使用外部資金，非關聯方之間借貸。

　　（1）企業所得稅

　　下屬企業支付的利息不高于金融機構同類同期貸款利率的部分，允許在企業所得稅稅前扣除；

　　（2）土地增值稅

　　凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　二、向非金融機構借款利息的涉稅處理要點

　　（一）稅務憑據：稅務局代開利息發票。

　　（二）非關聯方涉稅處理

　　1、增值稅

　　利息不能抵扣。

　　2、土地增值稅

　　通常情況下，不允許扣除，具體視地方規定。

　　3、企業所得稅

　　利息不高于金融機構同類同期貸款利率的部分，允許在企業所得稅稅前扣除。

　　（三）關聯方借款利息企業所得稅處理

　　1、通常情況

　　利息扣除考慮“雙限”，即“資債比”非金融企業2：1的限制和同期金融機構貸款利率限制。

　　2、例外情況

　　按照財稅[2008]121號第二條規定，提供相關資料，證明交易活動符合獨立交易原則的或者企業的實際稅負不高于境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。

　　3、注意事項

　　（1）可按金融企業同期同類貸款利率標準扣除，超出部分，長沙公司注冊，需要在年底匯算時調整（預繳企業所得稅時不用調）

　　（2）提供《金融企業的同期同類貸款利率情況說明》

　　根據《企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，企業在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。“金融企業的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況。該金融企業應為經政府有關部門批準成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。

　　三、向自然人借款利息的涉稅處理要點

　　（一）稅務憑據：稅務局代開利息發票。

　　（二）簽訂借款合同，內容真實、合法、且不具有非法集資目的。

　　（三）相關代價

　　1、個人所得稅20%，

　　2、流轉稅起征點：每月低于3萬，超過3萬，增值稅征收率3%（按照小規模納稅人標準）。

　　（四）企業所得稅限制

　　1、利息不高于金融機構同類同期貸款利率的部分，允許在企業所得稅稅前扣除。

　　2、自然人股東受資債比限制。

　　3、內部職工、其他人員無資債比限制。

　　（五）其他

　　1、增值稅

　　利息不能抵扣。

　　2、土地增值稅

　　同向非金融機構借款。

　　四、其他

　　一般情況下，境外融資利息、信托利息、委貸利息、基金利息、債券利息、財務顧問費等無法在土增稅前列支。