1、稅企爭議焦點

　　商鋪住宅聯體樓是指房地產開發企業開發的底層是店鋪，店鋪上面是普通住宅的開發項目。其中普通標準住宅標準必須同時滿足：“住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。”當前，在進行房地產土地增值稅清算時，對于商鋪住宅聯體樓的土地增值稅如何計算，出現了稅企業爭議比較大的兩種計算方法：方法一是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按建筑面積分別核算各自的增值額，再計算土地增值稅；方法二是先按店鋪和店鋪上面的普通住宅各自的建筑面積分開計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。這兩種計算方法，到底應該使用哪一種計算方法呢？稅企爭議的焦點是：對于企業來講，出于節稅的考慮，傾向于第一種計算方法；對于需要及時完成稅收任務的稅務機關來講，更傾向于按照方法二進行計算土地增值稅。誰是誰非？這是涉及到稅收法定和稅收公平問題，為此，筆者依據現有的稅收法律，對商鋪住宅聯體樓土地增值稅計算方法進行探討。

　　2、有關商鋪住宅聯體樓土地增值稅計算的法律依據及評判

　　筆者查閱相關稅收法律，對商鋪住宅聯體樓土地增值稅計算的法律依據主要有以下幾方面的規定：

　　（1）土地增值稅清算單位的確定

　　關于土地增值稅清算單位如何確定的法律依據如下：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第八條規定：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第一條第一款規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。”

　　（2）普通住宅享受土地增值稅優惠政策的相關規定

　　我國現有稅法對普通住宅享受土地增值稅優惠政策，主要有以下規定：

　　《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號）第八條第（一）項規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第十三條規定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號）第八條的免稅規定。

　　國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知（國稅發〔2007〕132號）第四十條第（二）項規定：“如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算。”

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第一條第二款規定：“開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”

　　國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號）第十七條規定：“清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。”

　　（3）政策評判

　　從基于以上政策規定，筆者對其評判如下：

　　第一，土地增值稅清算單位必須以房地產最基本的核算項目或核算對象為單位計算，長沙公司注冊，所謂的“最基本的核算項目或核算對象”是指房地產開發企業在當地建設主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的房地產開發項目，如果是分期建設的項目，則以分期項目為清算單位。由于商鋪住宅聯體項目，在實踐當中都是以商鋪聯體住宅作為一個項目在當地建設主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的，而決不是把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別向當地建設主管部門報批。因此，對于商鋪住宅聯體項目的土地增值稅清算，應把商鋪住宅聯體作為一個項目清算單位，而不能把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別作為一個清算項目。