今天在群里看到*稅發〔2018〕100號，應該屬于文件原文，標注為依申請公開。因為我沒申請過，所以也不打算在我這里公開，百度也查不到。我在這里主要是談談文件的讀后感，并且為文件點贊，并不存在奉承，且聽我道來。

　　文件是2018年底發的，17條文件規定，只為了說清楚預征土地增值稅這一件事情，實屬難得。而文件最精髓之處在于真的很深刻的貫徹了國稅發〔2010〕53號的文件精神，即：使土地增值稅預征率更加接近實際稅負水平。

　　對企業來說，有利也有弊。如果項目清算整體無稅可交，那么預征可能就免了，這是有利；如果項目清算稅負較高，可能預征率也會變高，這是有弊，這就是使預征率更接近實際稅負水平的要義。當然文件主要是講前者，即：對企業有利的部分。所以，下面的內容能不香嗎？

　　通過細品文件，個人得出以下淺薄的結論：

　　1、應清算項目不存在等稅務機關發清算通知書的問題（個人認同）；

　　2、如果不分類型預征，就適用從高的預征率（影響不大，企業都會區分類型的）；

　　3、預售收款要預征，現售收款也要預征（中央文件是竣工前預售才預征）；

　　4、轉讓土地使用權也要預征（一般是交了稅才過戶，一次性交完即可，為什么還要預征？）；

　　5、取得收入的，次月15日預征稅款（沒取得收入是不是次月不用零申報了？）；

　　6、清算之后的尾盤銷售不預征（潛臺詞是：直接一次性交稅，這句話沒說）；

　　7、土地增值稅和增值稅（營業稅）風險比對是重點。因此，企業最好兩稅報稅保持一致。

　　以上是常規條款，總體來說明確了很多事項，無論好與壞，總體來說把握了兩個原則：一是避免企業前面預征不足后面走逃；二是避免前面預征后面退稅，對規范企業納稅是好事。下面，我將用整整一大段的篇幅說一下文件最勁爆的條款，就是解決如果預計清算時整個項目不用交稅，怎么預征才最合理的問題。個人覺得非常非常值得其他地方參考。

　　有個道理大家都懂，就是如果項目預計清算時，整體都不用交土地增值稅，那么最好在預征環節也別預征了。這樣可以避免前面交稅，后面退稅的問題。對稅務局來說，退稅徒增工作量；對企業來說，退稅占用資金。先預征再退稅，甲乙雙方沒有一個有好處，為什么就執行這么多年呢？主要有兩個方面的原因：一是頂層設計有問題；二是實際操作有難度。我這里只說政策，不懟任何人和組織。說錯了，請您批評指正，請別那什么。

　　頂層設計的問題主要在于，除了保障性住房之外，根本就不允許土地增值稅預征率為零。直接看文件：

　　除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率……

　　《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）

　　所以，你看全國，有幾個地方規定了預征率在1%以下的？除了保障性住房。但是，現實中，總是有那么一些項目，要么是普通住宅預計增值率不超過20%給免了的，要么是因為加計扣除導致增值額為負數的。這些項目意味著，不管你預征多少，清算統統要退稅。這個頂層設計無法讓各地自行出臺不預征的文件，除了保障性住房。

　　當然，由于土地增值稅是地方稅，長沙工商代辦，各地出臺一下地方性政策也是可以的。就像有些地方也有出臺的預征率低于1%的，不是那么按53號文辦事的情況。所以，要出臺除保障性住房之外不預征的文件，應該也是沒問題的，因為這個文件實在是太老了，2010年出臺到現在都已經10年了，而房地產的政策環境卻在不斷變化，甚至一個地方一個樣。按實際情況調整稅收政策應該是鼓勵的，因為有利于解決實際問題，實踐才是檢驗真理的唯一標準嘛。

　　那么，如果可以出臺不預征的文件，為什么很多地方沒有出臺呢？這就是第二個要說的原因，就是執法風險太大了。因為清算稅款既需要收入數據也需要成本數據，而預征的時間是在預售環節，而清算是在竣工結算之后。試問：在預售時，誰能算的出來清算的稅款？肯定是算不出來的！因為成本是個迷。只有預算數，實際發生多少，誰也不知道。特別是如果預測結果在清算交稅和不交稅的臨界點，是不預征呢？還是預征呢？稅務局因此得出結論，搞錯了責任誰來承擔？