房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到很好的營(yíng)銷(xiāo)效果，常常會(huì)推出各種促銷(xiāo)手段，比如常見(jiàn)的有買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)位、買(mǎi)房贈(zèng)送家電、買(mǎi)房贈(zèng)送裝修等。最近，有一位房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員就在咨詢(xún)這樣的問(wèn)題：“我們公司近期推出買(mǎi)房贈(zèng)送家電的活動(dòng)，這種情況下，要不要視同銷(xiāo)售呢？該如何進(jìn)行財(cái)稅處理?”

　　一、視同銷(xiāo)售在各個(gè)稅種的相關(guān)規(guī)定：

　?。ㄒ唬┮曂N(xiāo)售在增值稅上的相關(guān)規(guī)定：

　　根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶(hù)的下列行為，視同銷(xiāo)售貨物：

　　將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。

　　由此得出，增值稅上的視同銷(xiāo)售概念必須是無(wú)償?shù)?，也就意味著客?hù)沒(méi)有支付任何對(duì)價(jià)就取得了贈(zèng)品，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售。所以，所有的無(wú)償贈(zèng)送都必須視同銷(xiāo)售繳納增值稅。

　　本案例中的買(mǎi)房送家電是無(wú)償贈(zèng)送嗎？很顯然，它不是一種真正意義上的無(wú)償贈(zèng)送，其實(shí)是以客戶(hù)買(mǎi)房成交為前提，將贈(zèng)送附加在銷(xiāo)售產(chǎn)品之上的“有償贈(zèng)送”。這種情況，可以理解為是一種組合銷(xiāo)售，是一種附買(mǎi)贈(zèng)方式的商品銷(xiāo)售。贈(zèng)送的家電成本其實(shí)已經(jīng)考慮在銷(xiāo)售房屋定價(jià)內(nèi)隨同銷(xiāo)售的房屋一并收回了，所以，贈(zèng)送的家電做為促銷(xiāo)品就不能再按視同銷(xiāo)售處理。同時(shí)，如果購(gòu)買(mǎi)家電取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票還可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　（二）視同銷(xiāo)售在企業(yè)所得稅上的相關(guān)規(guī)定：

　　1、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。

　　2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入。（1）用于市場(chǎng)推廣或銷(xiāo)售；（2）用于交際應(yīng)酬；（3）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；（4）用于股息分配；（5）用于對(duì)外捐贈(zèng)；（6）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

　　本案例中買(mǎi)房贈(zèng)送的家電，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，是外購(gòu)的促銷(xiāo)品，需要按促銷(xiāo)費(fèi)用處理，所以，促銷(xiāo)品雖然所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不需要視同銷(xiāo)售繳納企業(yè)所得稅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房贈(zèng)送家電該如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

　　“有償贈(zèng)送”的會(huì)計(jì)處理應(yīng)區(qū)分屬于促銷(xiāo)品還是捆綁銷(xiāo)售。區(qū)分促銷(xiāo)品和捆綁銷(xiāo)售的關(guān)鍵是判斷贈(zèng)品是否是公司自主經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，家電屬于外購(gòu)并不是公司經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品，所以買(mǎi)房送家電不能按捆綁銷(xiāo)售來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理，這種贈(zèng)送屬于促銷(xiāo)品，會(huì)計(jì)上計(jì)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”處理。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房贈(zèng)送家電，需要代征購(gòu)房者個(gè)人所得稅嗎？

　　根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷(xiāo)展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕50號(hào)）第一條規(guī)定：

　　企業(yè)在銷(xiāo)售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過(guò)程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：企業(yè)在向個(gè)人銷(xiāo)售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)推出的“買(mǎi)房贈(zèng)送家電”活動(dòng)，是在向個(gè)人銷(xiāo)售房產(chǎn)的同時(shí)給予的贈(zèng)品，不需要代征個(gè)人所得稅。

　　四、歸納總結(jié)

　　1、所有的有償贈(zèng)送在增值稅和所得稅上是不需要做視同銷(xiāo)售的，如本案例的地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房送家電的促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　2、所有的無(wú)償贈(zèng)送在增值稅和所得稅上是需要做視同銷(xiāo)售的。如企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，長(zhǎng)沙公司注冊(cè)，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包），以及企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品等的“隨機(jī)贈(zèng)送”就屬于視同銷(xiāo)售的情形。