案例：甲房地產(chǎn)公司開發(fā)酒店式公寓，銷售時(shí)采取返租策略，承諾三年按照固定回報(bào)7%返租運(yùn)營。請問有什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

　　這種售后返租非常常見，對于銷售方公司來講，附帶回報(bào)方案的銷售更容易被客戶認(rèn)可，尤其是投資型客戶；對于客戶來講，并不實(shí)際使用房屋，長沙工商稅務(wù)，而是作為一項(xiàng)投資考量，風(fēng)險(xiǎn)低收益高。要理解售后返租業(yè)務(wù)的財(cái)稅關(guān)鍵點(diǎn)，至少要考慮以下幾點(diǎn)：

　　關(guān)鍵點(diǎn)一：如何界定返租行為的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)？

　　按照返租的邏輯，本質(zhì)上應(yīng)劃分為兩個(gè)交易行為，第一個(gè)是房產(chǎn)銷售，正常簽署協(xié)議，繳納各種稅費(fèi)；另一個(gè)是租賃行為，業(yè)主又將自己購得的房產(chǎn)租給A公司，A公司是直接運(yùn)營還是重新租給第三方需要看后續(xù)經(jīng)營方案的設(shè)計(jì)。

　　關(guān)鍵點(diǎn)二：如何確定返租行為的主體？

　　業(yè)主購得房屋是否一定將房產(chǎn)租給房地產(chǎn)公司？其實(shí)并不一定，如果返租給房地產(chǎn)公司，則房產(chǎn)公司同時(shí)介入兩種業(yè)務(wù)，各自核算各自交稅；但這特別容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，因此我們通常建議重新設(shè)立新的商業(yè)運(yùn)營公司來作為返祖主體，也就是讓業(yè)主購房時(shí)同房產(chǎn)公司簽署購房協(xié)議，同運(yùn)營公司簽署租賃協(xié)議，將后續(xù)租賃風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)公司剝離出去。

　　關(guān)鍵點(diǎn)三：業(yè)主取得租賃收入的涉稅風(fēng)險(xiǎn)如何解決？

　　業(yè)主從運(yùn)營公司取得連續(xù)三年固定租金，應(yīng)繳納5%增值稅、12%房產(chǎn)稅和20%個(gè)人所得稅，這些稅當(dāng)中，尤其需要注意個(gè)稅應(yīng)當(dāng)由運(yùn)營公司在實(shí)際支付時(shí)代扣代繳，但這還不夠，對于運(yùn)營公司來講，支付給個(gè)人業(yè)主的租金需要從業(yè)主處取得增值稅發(fā)票方可在稅前扣除，而業(yè)主只能到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票，實(shí)務(wù)中是否能夠順利實(shí)施？需要在合同中和后續(xù)執(zhí)行中做好準(zhǔn)備，否則必將給運(yùn)營公司帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　關(guān)鍵點(diǎn)四：運(yùn)營公司虧損如何解決？

　　通常情況下，為了刺激業(yè)主購房，房地產(chǎn)公司會(huì)承諾前幾年的固定高回報(bào)，運(yùn)營公司在運(yùn)營中能不能將這個(gè)回報(bào)租金賺回來？實(shí)務(wù)中很難做到。這就導(dǎo)致運(yùn)營公司會(huì)長期虧損，而虧損五年后就不能稅前扣除，因此在設(shè)計(jì)運(yùn)營公司業(yè)務(wù)的時(shí)候，需要具有前瞻性，考慮這部分虧損如何解決，如何有效利用。

　　關(guān)鍵點(diǎn)五：從房款中直接扣減租金是否可行？

　　有一些房地產(chǎn)公司在實(shí)際操作售后返租時(shí)，將三年租金強(qiáng)行從房屋售價(jià)中減除，交稅時(shí)直接按照減除后的數(shù)字申報(bào)繳稅，比如房款300萬，三年租金63萬，房企直接按照237萬簽署購房協(xié)議，將63萬租金隱藏在后面，這種方式看似少交了稅，實(shí)質(zhì)上風(fēng)險(xiǎn)極大。國稅總局就這個(gè)問題專門發(fā)過文件，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)會(huì)將業(yè)務(wù)重新還原為房款300萬和返租63萬，房地產(chǎn)公司將承受巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此我們還是建議規(guī)規(guī)矩矩做事，合理合法納稅，投機(jī)取巧要不得。