國家稅務總局青島市稅務局房地產行業企業所得稅匯算清繳政策指引

 

青島市稅務局          2019年5月10日

 

　　目  錄

 

　　1.1基本規定

 

　　1.2收入的稅務處理

 

　　1.2.1收入確認

 

　　1.2.2視同銷售

 

　　1.2.3未完工開發產品計稅毛利率

 

　　1.2.4實際毛利額

 

　　1.2.5租金收入

 

　　1.3成本、費用扣除的稅務處理

 

　　1.3.1一般規定

 

　　1.3.2配套設施的扣除

 

　　1.3.3傭金(手續費)的扣除

 

　　1.3.4利息的扣除

 

　　1.3.5資產損失的扣除

 

　　1.3.6自用開發產品折舊的扣除

 

　　1.4計稅成本的核算

 

　　1.4.1成本對象的歸集原則

 

　　1.4.2計稅成本的具體內容

 

　　1.4.3計稅成本的核算程序

 

　　1.4.4共同(間接)成本的分攤

 

　　1.4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定

 

　　1.4.6預提費用

 

　　1.4.7停車場所的扣除

 

　　1.5特定事項的稅務處理

 

　　1.6房地產企業的預繳及退稅問題

 

　　1.7房地產行業企業所得稅新政策

 

　　1.1基本規定

 

　　一、企業房地產開發經營業務包括土地的開發，長沙代理記賬，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

 

　　(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

 

　　(二)開發產品已開始投入使用。

 

　　(三)開發產品已取得了初始產權證明。

 

　　(摘自《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號，以下簡稱《辦法》)

 

　　二、根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。(摘自《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》國稅函[2010]201號)

 

　　三、企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業所得稅按核定征收方式進行征收管理。(摘自《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號)

 

　　1.2收入的稅務處理

 

　　1.2.1收入確認

 

　　一、開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。二、企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

 

　　(一)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。